“Con PRO.CRE.AR, la política de vivienda avanza un casillero”

Luciana Pugliese PROCREAR Foro MetropolitanoPOR LUCIANO PUGLIESE. Como en otros temas, en la Argentina parece ser la hora de discutir las reglas de juego de la política de vivienda. El programa Pro.Cre.Ar avanza en   ese sentido al incorporar algunas novedades verdaderamente interesantes que mencionamos a continuación.

Si de reglas de juego se trata deberemos definir: ¿de qué hablamos cuando hablamos de la “cuestión de la vivienda”? Desde nuestra perspectiva metropolitana es inevitable poner el tema en el contexto de procesos socio espaciales más amplios. Al hablar de la vivienda entonces hablamos de las formas en que la sociedad y sus distintos segmentos se despliegan en el territorio y organizan la satisfacción de sus necesidades de residencia y otras complementarias, con el estado jugando un papel decisivo.

En nuestro territorio metropolitano, como en el país, esta organización del “espacio residencial”[2] viene mostrando unos cuantos cuellos de botella:

1. En cuanto a la propia producción de unidades de vivienda por el sector empresarial y el estado, el resultado agregado viene mostrando un sesgo muy inequitativo desde el punto de vista social. Especialistas advierten que  la Argentina, y más acentuadamente la región metropolitana Buenos Aires, están muy atrás en relación con los estándares latinoamericanos[3]. Si en Colombia o Perú se estarían construyendo 6 viviendas nuevas formales cada 1000 habitantes, en Chile y Brasil, 8, y en México, 10, en Argentina esta cifra sería 2. Pero además esta producción se distribuye de forma muy despareja. Para el 4% más rico sería 30 y para el 96% restante, apenas 1.

2. Asociado con esto, es ya conocido el diagnóstico en el sentido de que un segmento importante de lo que se construye está dirigido a inversores y no a consumidores genuinos. Es la llamada “financiarizacion” de la vivienda. No extrañan entonces los grandes stocks de viviendas desocupadas: en la ciudad de Buenos Aires el Censo 2010 encontró un 24% de las unidades en esta condición. Si discriminamos dentro de ese universo en base a los datos del 2001 encontraríamos que el número real estaría en realidad cerca del 18%, lo cual es igual una cifra abismal. Por el mismo camino se explica la sobreproducción de urbanizaciones cerradas suburbanas que alcanza ya los 400 km2, una dimensión inaudita e incalificable.

3. En la otra punta, el crecimiento de los asentamientos y villas es mucho mayor que el crecimiento general, como corroboraron la Universidadde General Sarmiento[4] y la empresa AySA[5].

4. Las familias argentinas tienen más trabajo y mayores ingresos que antes. Eso y buenas focalizaciones de algunas acciones de vivienda explican la baja en el hacinamiento por cuarto y la precariedad habitacional. Pero acceder a la primera vivienda es complejo: el porcentaje de propietarios (en una sociedad fuertemente patrimonialista) desciende el 16% enla CABA, y aumentan los hogares que comparten una vivienda (ya son el 9% enla CABA), siempre según el nuevo Censo.

5. Otro bien que aumenta por sobre el promedio es el precio del suelo empujado por la demanda, y dada la falta casi total de regulaciones en ese aspecto. Esto excluye a las familias de menores ingresos y segmenta socio espacialmente a la Ciudad.[6]

6. La infraestructura, pese a los enormes avances, corre bien de atrás al avance de la urbanización. La ciudad no organiza adecuadamente condiciones de soporte infraestructural para el crecimiento, y se multiplican los conflictos entre urbanización y ambiente (barrios ricos que polderizan el paisaje del delta, o villas al borde de los arroyos inundables).

¿Qué estaría fallando en las actuales reglas de juego?

a)    El actual régimen jurídico y económico del suelo. Ya el proyecto oficial nacional de Uso del Suelo y otras propuestas partidarias están buscando mejorar el contenido y uso de herramientas que permitan arbitrar entre intereses privados y demandas públicas en beneficio de estas últimas. De la misma manera buscan que el estado participe de alguna manera en las súper rentas del suelo que en general origina el propio estado y pueda combatir la retención especulativa.

b)    La falta de una respuesta a la “financiarización” del suelo y la vivienda; es decir la vivienda y el suelo como activos de reserva o valorización de capital financiero, sin que podamos todavía generar activos alternativos para esos flujos de ahorro que pueden ser destinados a fines socialmente más útiles.

c)     La debilidad de los instrumentos de ordenamiento territorial-ambiental, incluyendo los  problemas de falta de cooperación intersectorial tan patentes en la metrópoli.

d)    Y finalmente, la deuda pendiente: la constitución de un verdadero sistema de “provisión residencial” que atienda a todos los segmentos de la producción y la demanda, incluyendo el mejoramiento de la vivienda existente, las políticas urbanas para la vivienda que prevean el suelo necesario, su forma de adquisición y su organización como pieza de la ciudad, el gobierno del mercado del suelo y las rentas, la participación del financiamiento privado y la dosificación y explicitación del subsidio público, la transparencia en la asignación de los beneficios, y una larga lista de etcéteras.

En un trabajo de 2006 Sepúlveda y Wagner hablan de tres estilos posibles en las políticas de vivienda en Latinoamérica[7]: i- un estilo lobbista-clientelar o de primera generación, un estilo compensatorio y un estilo redistribucionista. El primero está centrado en la producción estatal fuertemente centralizada, de baja institucionalidad y escasas reglas para la asignación, y orientada fuertemente al sector constructor. Se entiende en contextos de baja del empleo.

La segunda implica un enorme salto en organización de recursos, transparencia y eficacia. Es Chile, el programa “Minha Casa minha Vida” de Brasil, o las políticas de Colombia, Costa Rica, o México. Buscan suplir eficientemente al mercado allí donde éste no actúa.

La tercera modifica la relación entre estado y mercado fundamentalmente interviniendo en la forma en que se asigna, usa y valoriza el suelo, promoviendo la desmonopolización de la producción de materiales, mejorando el mercado de alquileres, etc. En cierta medida son algunos de los procesos de Colombia y Brasil con su nuevo derecho urbanístico.

En esta discusión estábamos cuando se lanzó Pro.Cre.Ar. En su diseño preliminar implica claramente un avance hacia el segundo estilo de las políticas de vivienda y como tal es un gran avance. Explicita una relación entre subsidio público y privado variable según el nivel de ingresos; organiza mecanismos no clientelares de asignación, busca maneras de evitar la especulación sobre el suelo, crea un mecanismo de fondeo que idealmente podría canalizar ahorro privado, y prevé una actualización de las amortizaciones con base en la evolución salarial. Desde ya presenta interrogantes, como el de la disponibilidad de suelo servido y su accesibilidad para los prestatarios, los modos en que se urbanizará el suelo público puesto a disposición, o la sustentabilidad financiera.

Para nosotros, con el Pro.Cre.Ar avanzamos algunos casilleros. Esperamos que se afiance la jugada.

El autor es arquitecto urbanista, integra el Consejo de Administración de la Fundación Metropolitana


[2] La categoría es un aporte de Raúl F. Wagner y fue trabajada y abordada en un documento con Luciano Pugliese para el Foro dela Fundación Metropolitana de 2009.

[3] Miguel Pato, Consultora Ernst and Young. Reporte Inmobiliario, 4 de febrero de 2011

[4] María Cristina Cravino y ot.; Los Mil Barrios (In) formales. Universidad de General Sarmiento, 2008

[5] Evaluación de impacto social del Plan Director; Aysa 2011

[6] Ver al respecto documentos dela Subsecretaría de Planeamiento dela CABA.

[7] Rubén Sepúlveda y Raúl Fernández Wagner. Un análisis crítico de las políticas de Vivienda en Latinoamérica. Centro Cooperativo Sueco, San José, 2006