Para hablar menos de tomas y desalojos

Luciano PugliesePOR LUCIANO PUGLIESE, FUNDACI脫N METROPOLITANA –聽Hace algunas semanas, otra vez, en el Gran Buenos Aires centenares de familias tomaron un campo de la periferia metropolitana. En este caso fueron 60 hect谩reas en Merlo. Por la coincidencia con el recambio pol铆tico y por la escala del asentamiento, el caso tuvo amplia repercusi贸n p煤blica. Pero la ocupaci贸n de tierras inactivas mejor o peor ubicadas en la ciudad es un fen贸meno que viene repiti茅ndose desde hace a帽os en el 谩rea metropolitana de Buenos Aires y en muchas de las grandes ciudades del pa铆s.

Como sabemos, en la g茅nesis de los nuevos asentamientos aparecen frecuentemente condimentos que no son los que se ve铆an cuando irrumpi贸 la toma organizada de tierras como nuevo fen贸meno social y urbano, en los 80. A la acci贸n colectiva que proclamaba la necesidad de realizar derechos b谩sicos y plante贸 incluso fuertes desaf铆os a la dictadura, la sucede con m谩s frecuencia ahora una cadena de complicidades entre mafias locales, polic铆as, punteros, revendedores y en ocasiones los mismos propietarios, capaz de realizar un excelente negocio econ贸mico urbanizando sui generis tierra que poco vale, y que en muchos casos directamente no es apta.

La amenaza de desalojo es constante; la de la ley o la de los 鈥減romotores鈥. Sin luz, sin agua y sin techo, la toma constituye un momento de gigantesca penuria para quienes finalmente son los m谩s afectados en esta historia: los miles de hogares que ya no pueden seguir cohabitando bajo el mismo techo con otra familia y sencillamente no encuentran una oferta de suelo a su alcance, o que no pueden sostener el pago de un alquiler y son sometidos muchas veces a la arbitrariedad de contratos informales all铆 donde estaban.

Los hogares que cohabitan eran en 2010 en todo el pa铆s 1,5 millones, dos tercios viviendo a raz贸n de tres o m谩s personas por cuarto. La incidencia de los inquilinos creci贸 un 50% entre censos, lo que no debiera ser malo, pero hay indicios de que lo hicieron proporcionalmente m谩s en el mercado informal. Muchas veces los que toman cohabitan en el barrio vecino con sus padres o suegros, o alquilan all铆. A ellos la solidaridad intergeneracional no les alcanza para sostener la primera vivienda familiar.

Los n煤meros tambi茅n indican que entre estado, mercado inmobiliario (que suele producir muchas unidades quetoma merlo 02 quedan vac铆as) el programa Procrear que ya tiene una incidencia significativa, y otras formas de producci贸n registrada, se estar铆a satisfaciendo la mitad de las viviendas que demandar铆a el crecimiento de la cantidad de hogares y la sustituci贸n en un plazo razonable (dos d茅cadas) de las viviendas irrecuperables. El resto autogestiona de alguna manera su propia vivienda o cohabita; entre ellos son muchos los que no pueden resolver legalmente lo primero que necesitan: suelo con un m铆nimo de servicios donde construir.

As铆 las cosas muchas de nuestras ciudades crecen s贸lo en villas y asentamientos por un lado, y en departamentos en los centros urbanos que se densifican, por otro, obviamente para una demanda bien distinta en cada caso. Por ejemplo, el m贸dico crecimiento poblacional en la CABA coincide casi con el n煤mero de nuevos habitantes en villas.

En contraste, cuando las tomas urbanas se consolidan viene observ谩ndose que r谩pidamente se construyen viviendas s贸lidas. Los datos tambi茅n muestran la disminuci贸n de la precariedad y el mejoramiento de la calidad de las viviendas, asociado al aumento de la capacidad de consumo y ahorro verificado en muchos de los 煤ltimos a帽os. M谩s dif铆cil o a veces imposible es resolver los bienes p煤blicos en el asentamiento: accesibilidad, energ铆a, agua y cloacas, contaminaci贸n del suelo, protecci贸n contra las inundaciones y varios etc茅teras m谩s. Complejo pero posible es ayudar a resolver las necesidades de ampliaci贸n o mejoramiento de la calidad constructiva. Estos dos factores constituyen dos tercios del d茅ficit total de viviendas.

Las propuestas de Cambiemos y el Frente para la Victoria plantearon casi lo mismo en materia habitacional: construir entre 1 mill贸n y 1,2 millones de viviendas en cuatro a帽os. Sin contar que cada vez que a lo largo del tiempo se hicieron anuncios tan ambiciosos rara vez se pudo llegar a la meta, lo que pensamos es que falta desplegar en serio y de una buena vez una propuesta de pol铆tica urbana para la vivienda. Y esto supone plantear objetivos en relaci贸n a todos los mercados implicados: claramente de suelo, pero tambi茅n de construcci贸n, de cr茅dito, de prestaci贸n de servicios, de materiales, de alquileres. Inevitablemente tambi茅n debiera perseguir objetivos de promoci贸n y fortalecimiento de las organizaciones sociales que busquen producir su h谩bitat, para algo nuevo o para mejorar lo que se hizo.

La 鈥減roducci贸n鈥 de nuevo espacio urbano para la vivienda de inter茅s p煤blico con la mejor calidad urbana posible se resuelve en much铆simos pa铆ses con alguna clase de instrumento mandatorio que asegura en primer lugar la disponibilidad del suelo: declaraci贸n de urbanizaci贸n prioritaria, 聽penalizaci贸n econ贸mica por retenci贸n de suelo superado un plazo, sujeci贸n a un plan de desarrollo declarado de inter茅s p煤blico, incentivos para la constituci贸n de consorcios de desarrollo, asignaci贸n de stocks de cr茅ditos por concurso de proyectos, expropiaci贸n urban铆stica. Entre nosotros tenemos todas las opciones abiertas en la legislaci贸n e incluso ejemplos notables de este tipo de gesti贸n como los viejos barrios obreros (1948-1952). Pero poca utilizaci贸n.

toma merlo 04El costo del suelo no debiera representar m谩s del 15% del precio final del metro construido; los costos de que la ciudad crezca mal, con segregaci贸n e inaccesibilidad, son a la corta muy superiores. Para eso hace falta poder tasar lo justo: en la Provincia existe una ley nunca cumplida de creaci贸n de un Tribunal de Tasaciones. Por otro lado las experiencias internacionales de coordinaci贸n metropolitana de planes urbanos locales que delimitan suelo para estas operaciones, y una empresa de mayor铆a p煤blica que las urbaniza, son muy eficaces. Logran minimizar los costos haciendo un manejo inteligente y con sentido p煤blico de las rentas urbanas generadas.

Pero la pol铆tica urbana para la vivienda tambi茅n se podr铆a proponer la rehabilitaci贸n de viejos barrios con alto grado de obsolescencia y bajo aprovechamiento de su potencial constructivo aunque buena accesibilidad y servicios. Miles de viviendas nuevas podr铆an edificarse con peque帽as empresas en lotes o partes de barrios consolidados, canalizando ah铆 cr茅dito con subsidios que estimulen una densificaci贸n controlada, mixtura social y revitalizaci贸n general de amplias zonas. Tambi茅n tenemos experiencia internacional para mirar en estas operaciones. Es que en alg煤n momento el problema de los sectores de la ciudad que entran en un espiral de obsolescencia y desvalorizaci贸n deber谩 ser afrontado. Que el cr茅dito disponible s贸lo est茅 orientado a la vivienda individual en nuevas urbanizaciones perif茅ricas, como pasa con alguna de las operatorias del Procrear, no es sostenible.

Por supuesto las intervenciones sistem谩ticas de mejoramiento de barrios precarios proveyendo infraestructura p煤blica y el apoyo para ampliar la vivienda construida son vitales. Eso incluye desde ya a los centenares de asentamientos y villas que tenemos en la metr贸poli Buenos Aires.

Estas pocas ideas tienen no obstante un marco de referencia: la penuria de tierras a la que son empujados muchos conciudadanos no puede reiterarse ni mucho menos profundizarse. Tal vez sea necesario acordar en cuatro grandes principios, seguramente conocidos por casi todos:

  1. Sostener una perspectiva de derechos al considerar los procesos sociales en la ciudad. Se trata de cumplir con el derecho constitucional a la vivienda.
  2. Desarrollar una mirada integral sobre la ciudad y sus formas de crecimiento para que la pol铆tica detoma merlo 03 vivienda no solo cuente 鈥渢echos鈥 construidos sino que garantice el mejor acceso a los bienes y servicios urbanos.
  3. Desalentar formas de transformaci贸n de la ciudad s贸lo orientadas por l贸gicas rent铆sticas desmedidas, que provocan exclusi贸n para amplios sectores. Los excedentes financieros de amplias franjas de la poblaci贸n debieran encontrar canales de inversi贸n capaces de satisfacer necesidades p煤blicas.
  4. Avanzar en el campo del desarrollo urbano con un estado presente capaz de orientar a los agentes hacia la construcci贸n de una ciudad para todos. Que emplee todos los instrumentos a su alcance y avance incluso en nuevas marcos legales en materia de suelo y ordenamiento territorial que en algunos casos fueron consensuados en el Parlamento en a帽os recientes.

Tal vez por este camino hablemos menos de tomas y desalojos y cada vez m谩s de una 聽sociedad que logra cumplir con la Constituci贸n.