Durante la última década el Estado nacional dio un gran impulso a la obra pública a nivel federal. Este gran esfuerzo fue acompañado por cada una de las provincias. En Buenos Aires destinamos una gran parte del trabajo a la construcción de viviendas nuevas y de obras de infraestructura en servicios públicos y equipamiento urbano. A pesar de ello, sólo llegamos a dar respuesta a una parte importante pero no total de las demandas ciudadanas: los problemas habitacionales actuales requieren políticas aún más integrales y estructurales. Por eso, desde el ministerio de Infraestructura y junto a intendentes, especialistas, académicos y diversas organizaciones hemos preparado un ante-proyecto de ley de Hábitat Popular.
A pesar de que en los últimos años construimos más de 38 mil casas, muchas familias continúan con dificultades de acceso a la tierra, la vivienda y el hábitat. Esta situación tiene una base pluricausal: altos precios de los terrenos debido a fuertes procesos de especulación del suelo; sistema financiero orientado sólo a población de alto poder adquisitivo; la demanda de suelo y vivienda es cada vez más variada y compleja y por eso deben ampliarse los programas y los recursos actuales; alto crecimiento demográfico de la población en la provincia y que algunas normas vigentes no se adaptan a la realidad actual y excluyen a grandes sectores de la población.
Frente a esta realidad el anteproyecto de ley de Hábitat Popular que hemos elaborado plantea herramientas de gestión para que el Estado provincial pueda hacer frente a esta realidad compleja. Reglamenta el derecho a la vivienda vigente en el inciso 7 del artículo 36 de la Constitución Provincial. Moderniza la legislación: incorpora ideas más avanzadas utilizadas por otros países y recoge propuestas de la ONU-Hábitat. Instituye las nociones de co-responsabilidad y de progresividad para solucionar el déficit habitacional. Re-define el concepto de vivienda digna. Articula como un todo las soluciones habitacionales con las políticas urbanas y la gestión del suelo. Y asegura la participación amplia y democrática de la sociedad en la gestión de la ciudad.
En este sentido, el corazón de este anteproyecto se apuntala sobre tres principios o bases fundamentales que permiten redefinir conceptual y jurídicamente las políticas de hábitat en la Provincia: el derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la ciudad y de la propiedad y la gestión democrática de la ciudad.
Los principales objetivos
La iniciativa genera herramientas de gestión que servirán al Estado provincial para regularizar barrios y gestionar nuevos loteos. Plantea la modificación del decreto ley provincial 8912 para generar nuevas posibilidades de loteos y para regularización de barrios y villas, la creación de Zonas de Promoción del Hábitat Social y nuevos instrumentos de reajuste de tierras.
También prevé la creación de programas para atender la complejidad de la demanda habitacional. Crea el programa provincial de Lotes con Servicios destinado a atender la demanda de sectores sociales de bajos recursos. Instrumenta la figura jurídica del Consorcio Urbanístico para lotear en conjunto con el sector privado, una forma novedosa de articular entre el Estado y el mercado. Prevé, también, una herramienta financiera que permitirá atender la demanda de sectores que están fuera del mercado formal de créditos: el programa de microcrédito para ampliación y mejora de viviendas. Y, además, incluye una modificación del reajuste de tierras para facilitar loteos con varios propietarios privados.
El último punto central que se plantea como objetivo es brindar al Estado nuevos recursos en tierra y en dinero, una herramienta orientada a garantizar derechos, re-distributiva, necesaria y de fuerte impacto. En este sentido, el ante-proyecto contempla sanciones impositivas a predios baldíos especulativos y la participación de los municipios en la valorización inmobiliaria o plusvalía.
En síntesis, es una iniciativa que busca dotar con herramientas adecuadas al Estado provincial para atender nuevas realidades y la diversidad de la demanda habitacional. Es un paso fundamental, para definir y poner en marcha políticas públicas estratégicas para que las próximas generaciones puedan contar con ciudades más justas, equilibradas y sobre todo, para garantizar los derechos de todas y todos los habitantes de la provincia.
Gustavo Aguilera, titular del Instituto de la Vivienda