![\"Luciana](\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2012\/07\/Luciana-Pugliese-PROCREAR-Foro-Metropolitano-300x217.jpg\")
POR LUCIANO PUGLIESE. Como en otros temas, en la Argentina parece ser la hora de discutir las reglas de juego de la pol\u00edtica de vivienda. El programa Pro.Cre.Ar avanza en \u00a0\u00a0ese sentido al incorporar algunas novedades verdaderamente interesantes que mencionamos a continuaci\u00f3n.<\/p>\n
Si de reglas de juego se trata deberemos definir: \u00bfde qu\u00e9 hablamos\u00a0cuando hablamos de la \u201ccuesti\u00f3n de la vivienda\u201d? Desde nuestra perspectiva metropolitana es inevitable poner el tema en el contexto de procesos socio espaciales m\u00e1s amplios. Al hablar de la vivienda entonces hablamos de las formas en que la sociedad y sus distintos segmentos se despliegan en el territorio y organizan la satisfacci\u00f3n de sus necesidades de residencia y otras complementarias, con el estado jugando un papel decisivo.<\/p>\n
En nuestro territorio metropolitano, como en el pa\u00eds, esta organizaci\u00f3n del \u201cespacio residencial\u201d[2]<\/a> viene mostrando unos cuantos cuellos de botella:<\/p>\n 1. En cuanto a la propia producci\u00f3n de unidades de vivienda por el sector empresarial y el estado, el resultado agregado viene mostrando un sesgo muy inequitativo desde el punto de vista social. Especialistas advierten que\u00a0 la Argentina, y m\u00e1s acentuadamente la regi\u00f3n metropolitana Buenos Aires, est\u00e1n muy atr\u00e1s en relaci\u00f3n con los est\u00e1ndares latinoamericanos[3]<\/a>. Si en Colombia o Per\u00fa se estar\u00edan construyendo 6 viviendas nuevas formales cada 1000 habitantes, en Chile y Brasil, 8, y en M\u00e9xico, 10, en Argentina esta cifra ser\u00eda 2. Pero adem\u00e1s esta producci\u00f3n se distribuye de forma muy despareja. Para el 4% m\u00e1s rico ser\u00eda 30 y para el 96% restante, apenas 1.<\/p>\n 2. Asociado con esto, es ya conocido el diagn\u00f3stico en el sentido de que un segmento importante de lo que se construye est\u00e1 dirigido a inversores y no a consumidores genuinos. Es la llamada \u201cfinanciarizacion\u201d de la vivienda. No extra\u00f1an entonces los grandes stocks de viviendas desocupadas: en la ciudad de Buenos Aires el Censo 2010 encontr\u00f3 un 24% de las unidades en esta condici\u00f3n. Si discriminamos dentro de ese universo en base a los datos del 2001 encontrar\u00edamos que el n\u00famero real estar\u00eda en realidad cerca del 18%, lo cual es igual una cifra abismal. Por el mismo camino se explica la sobreproducci\u00f3n de urbanizaciones cerradas suburbanas que alcanza ya los 400 km2, una dimensi\u00f3n inaudita e incalificable.<\/p>\n 3. En la otra punta, el crecimiento de los asentamientos y villas es mucho mayor que el crecimiento general, como corroboraron la Universidadde General Sarmiento[4]<\/a> y la empresa AySA[5]<\/a>.<\/p>\n 4. Las familias argentinas tienen m\u00e1s trabajo y mayores ingresos que antes. Eso y buenas focalizaciones de algunas acciones de vivienda explican la baja en el hacinamiento por cuarto y la precariedad habitacional. Pero acceder a la primera vivienda es complejo: el porcentaje de propietarios (en una sociedad fuertemente patrimonialista) desciende el 16% enla CABA, y aumentan los hogares que comparten una vivienda (ya son el 9% enla CABA), siempre seg\u00fan el nuevo Censo.<\/p>\n 5. Otro bien que aumenta por sobre el promedio es el precio del suelo empujado por la demanda, y dada la falta casi total de regulaciones en ese aspecto. Esto excluye a las familias de menores ingresos y segmenta socio espacialmente a la Ciudad.[6]<\/a><\/p>\n 6. La infraestructura, pese a los enormes avances, corre bien de atr\u00e1s al avance de la urbanizaci\u00f3n. La ciudad no organiza adecuadamente condiciones de soporte infraestructural para el crecimiento, y se multiplican los conflictos entre urbanizaci\u00f3n y ambiente (barrios ricos que polderizan el paisaje del delta, o villas al borde de los arroyos inundables).<\/p>\n \u00bfQu\u00e9 estar\u00eda fallando en las actuales reglas de juego?<\/p>\n a)\u00a0\u00a0\u00a0 El actual r\u00e9gimen jur\u00eddico y econ\u00f3mico del suelo. Ya el proyecto oficial nacional de Uso del Suelo y otras propuestas partidarias est\u00e1n buscando mejorar el contenido y uso de herramientas que permitan arbitrar entre intereses privados y demandas p\u00fablicas en beneficio de estas \u00faltimas. De la misma manera buscan que el estado participe de alguna manera en las s\u00faper rentas del suelo que en general origina el propio estado y pueda combatir la retenci\u00f3n especulativa.<\/p>\n b)\u00a0\u00a0\u00a0 La falta de una respuesta a la \u201cfinanciarizaci\u00f3n\u201d del suelo y la vivienda; es decir la vivienda y el suelo como activos de reserva o valorizaci\u00f3n de capital financiero, sin que podamos todav\u00eda generar activos alternativos para esos flujos de ahorro que pueden ser destinados a fines socialmente m\u00e1s \u00fatiles.<\/p>\n c)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 La debilidad de los instrumentos de ordenamiento territorial-ambiental, incluyendo los \u00a0problemas de falta de cooperaci\u00f3n intersectorial tan patentes en la metr\u00f3poli.<\/p>\n d)\u00a0\u00a0\u00a0 Y finalmente, la deuda pendiente: la constituci\u00f3n de un verdadero sistema de \u201cprovisi\u00f3n residencial\u201d que atienda a todos los segmentos de la producci\u00f3n y la demanda, incluyendo el mejoramiento de la vivienda existente, las pol\u00edticas urbanas para la vivienda que prevean el suelo necesario, su forma de adquisici\u00f3n y su organizaci\u00f3n como pieza de la ciudad, el gobierno del mercado del suelo y las rentas, la participaci\u00f3n del financiamiento privado y la dosificaci\u00f3n y explicitaci\u00f3n del subsidio p\u00fablico, la transparencia en la asignaci\u00f3n de los beneficios, y una larga lista de etc\u00e9teras.<\/p>\n En un trabajo de 2006 Sep\u00falveda y Wagner hablan de tres estilos posibles en las pol\u00edticas de vivienda en Latinoam\u00e9rica[7]<\/a>: i- un estilo lobbista-clientelar<\/em> o de primera generaci\u00f3n, un estilo compensatorio<\/em> y un estilo redistribucionista<\/em>. El primero est\u00e1 centrado en la producci\u00f3n estatal fuertemente centralizada, de baja institucionalidad y escasas reglas para la asignaci\u00f3n, y orientada fuertemente al sector constructor. Se entiende en contextos de baja del empleo.<\/p>\n La segunda implica un enorme salto en organizaci\u00f3n de recursos, transparencia y eficacia. Es Chile, el programa \u201cMinha Casa minha Vida\u201d de Brasil, o las pol\u00edticas de Colombia, Costa Rica, o M\u00e9xico. Buscan suplir eficientemente al mercado all\u00ed donde \u00e9ste no act\u00faa.<\/p>\n La tercera modifica la relaci\u00f3n entre estado y mercado fundamentalmente interviniendo en la forma en que se asigna, usa y valoriza el suelo, promoviendo la desmonopolizaci\u00f3n de la producci\u00f3n de materiales, mejorando el mercado de alquileres, etc. En cierta medida son algunos de los procesos de Colombia y Brasil con su nuevo derecho urban\u00edstico.<\/p>\n En esta discusi\u00f3n est\u00e1bamos cuando se lanz\u00f3 Pro.Cre.Ar. En su dise\u00f1o preliminar implica claramente un avance hacia el segundo estilo de las pol\u00edticas de vivienda y como tal es un gran avance. Explicita una relaci\u00f3n entre subsidio p\u00fablico y privado variable seg\u00fan el nivel de ingresos; organiza mecanismos no clientelares de asignaci\u00f3n, busca maneras de evitar la especulaci\u00f3n sobre el suelo, crea un mecanismo de fondeo que idealmente podr\u00eda canalizar ahorro privado, y prev\u00e9 una actualizaci\u00f3n de las amortizaciones con base en la evoluci\u00f3n salarial. Desde ya presenta interrogantes, como el de la disponibilidad de suelo servido y su accesibilidad para los prestatarios, los modos en que se urbanizar\u00e1 el suelo p\u00fablico puesto a disposici\u00f3n, o la sustentabilidad financiera.<\/p>\n Para nosotros, con el Pro.Cre.Ar avanzamos algunos casilleros. Esperamos que se afiance la jugada.<\/p>\n [2]<\/a> La categor\u00eda es un aporte de Ra\u00fal F. Wagner y fue trabajada y abordada en un documento con Luciano Pugliese para el Foro dela Fundaci\u00f3n Metropolitana de 2009.<\/p>\n<\/div>\nEl autor es arquitecto urbanista, integra el Consejo de Administraci\u00f3n de la Fundaci\u00f3n Metropolitana<\/div>\n
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