{"id":2341,"date":"2012-08-27T18:30:02","date_gmt":"2012-08-27T21:30:02","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/newsite\/?p=2341"},"modified":"2013-03-18T17:28:25","modified_gmt":"2013-03-18T20:28:25","slug":"nuevas-ordenanzas-rigen-la-edificacion-en-el-municipio-de-san-martin","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/nuevas-ordenanzas-rigen-la-edificacion-en-el-municipio-de-san-martin\/","title":{"rendered":"Nuevas Ordenanzas rigen la edificaci\u00f3n en el Municipio de San Mart\u00edn"},"content":{"rendered":"![\"San](\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2012\/10\/San-Martin-altura-maxima-edificacion-300x175.jpg\")
La nueva normativa, generada para contener problemas de urgencia, estableci\u00f3 un plazo de 180 d\u00edas para iniciar un proceso de planeamiento municipal que establezca un nuevo C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano, eje estrat\u00e9gico para la gesti\u00f3n de Gabriel Katopodis. Las modificaciones al COU actual y al C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n, sancionadas en julio pasado, fueron impulsadas a partir de un reclamo vecinal de larga data que no fue atendido por la administraci\u00f3n municipal saliente.<\/p>\n
El C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano es una herramienta que dispone cada municipio para regular los usos del suelo, las densidades, la morfolog\u00eda y los \u00edndices de ocupaci\u00f3n del espacio, entre otros indicadores. En tanto el C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n regula los est\u00e1ndares constructivos para la ejecuci\u00f3n de las obras: calidad de los materiales, modalidad de construcci\u00f3n, medidas de seguridad en obras, procedimientos administrativos, etc. Adem\u00e1s, y terminando de configurar su naturaleza de manual de construcci\u00f3n, establece los est\u00e1ndares m\u00ednimos de habitabilidad: superficie que necesita cada vivienda, medida m\u00ednima de un dormitorio, tama\u00f1o de\u00a0 ventanas y\/o ancho de escaleras. Juntos, el C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano y el de Edificaci\u00f3n, son las herramientas legales que configuran qu\u00e9 y c\u00f3mo se construye en el territorio. Y, si bien ambos son sancionados por el Deliberante Local y gestionados por el Departamento Ejecutivo, en el caso del COU es necesaria la homologaci\u00f3n de la Provincia de Buenos Aires, para que obtenga su vigencia plena. En tanto el C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n responde a las potestades propias del municipio y no requiere la intervenci\u00f3n de la Provincia para su implementaci\u00f3n.<\/p>\n
En la metr\u00f3polis Buenos Aires, el ordenamiento del territorio (y de lo que acontece sobre su superficie) es legislado a nivel provincial por la ley 8912, del a\u00f1o 1977, la que
\nentre otros puntos establece que la responsabilidad primaria recae en el nivel municipal y que es obligatorio que\u00a0 cada municipio cuente con un instrumento legal sobre el tema. Si bien la ley establec\u00eda que los municipios contaban con 120 d\u00edas para desarrollar dicho instrumento (o 180 para adaptarlo, en caso de que ya hubiera ordenanzas al respecto), la mayor\u00eda no dispone de un COU y mantiene la zonificaci\u00f3n preventiva que data aproximadamente de hace 35 a\u00f1os. En el caso de San Mart\u00edn se trata de un municipio con antecedentes en planificaci\u00f3n, dado que al momento de la sanci\u00f3n de la 8912 ya dispon\u00eda de un plan, del a\u00f1o 73 y posteriormente inici\u00f3 un proceso que culmin\u00f3 reci\u00e9n en el a\u00f1o 86, con la sanci\u00f3n del C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano vigente. Desde ese momento, dicho instrumento no hab\u00eda sufrido modificaciones estructurales hasta el mes de julio pasado. S\u00f3lo ordenanzas de excepci\u00f3n a la regla, muchas sin homologaci\u00f3n provincial.<\/p>\n
Seg\u00fan el Arq. Norberto Iglesias,\u00a0 Director General de Ordenamiento Urbano del Municipio de San Mart\u00edn e integrante de la Fundaci\u00f3n Metropolitana, \u201cLa disfuncionalidad de ese c\u00f3digo es la misma que tiene la mayor\u00eda de los c\u00f3digos que responden a la 8912 y no fueron revisados cr\u00edticamente cuando se redactaban, que es la de adoptar como paradigma deseable el formato de torre. El modelo de los \u00b480, premiaba a los edificios que se retiran de las medianeras y del frente, con una visi\u00f3n id\u00edlica de ciudad que no se compadece demasiado con las tradiciones de construir entre medianeras. Esta situaci\u00f3n rompi\u00f3, en muchas ciudades, la trama urbana tradicional, la estructura de la manzana, la vitalidad de la vereda como espacio de convivencia e intercambio y, a causa de los premios asignados a este formato, elev\u00f3 la altura de los edificios. Esta \u00faltima consecuencia ha impactado en muchas localidades del Gran Buenos Aires y generado muchas pol\u00e9micas con los vecinos de barrios tradicionales de casa bajas que no quieren las torres y s\u00f3lo advirtieron este impacto a partir del boom inmobiliario de los \u00faltimos a\u00f1os\u201d.<\/em><\/p>\nJustamente, las modificaciones al COU de San Mart\u00edn realizadas en julio pasado, se motivaron en los estos reclamos vecinales, que convirtieron un problema urban\u00edstico en pol\u00edtico por el impacto de las alturas de los edificios que \u201cbrotaban\u201d en los barrios de Villa Ballester y San Andr\u00e9s. En el caso de Villa Ballester, el proyecto reduce las alturas m\u00e1ximas e impulsa la rezonificaci\u00f3n parcial de la localidad con el objeto de que las construcciones de altura puedan realizarse s\u00f3lo en los sectores donde ya predominan. Seg\u00fan la zona, los edificios podr\u00e1n tener hasta 9, 12, 15, 21 o27 metros de altura. En cambio en San Andr\u00e9s, se estableci\u00f3 la prohibici\u00f3n de edificaciones de m\u00e1s de 9 metros de altura.\u00a0 En ambos casos, tambi\u00e9n se duplicaron las exigencias en los est\u00e1ndares de estacionamiento.\u00a0\u201cHay una zona que se valoriza como residencial de baja densidad y cuando llegan los edificios destruyen el valor de las casas que los rodean. Esta es una queja frecuente de la mayor\u00eda de los vecinos\u201d,<\/em> sostiene el Arq. Carlos Rodr\u00edguez, secretario de Obras del Municipio San Mart\u00edn, el \u00e1rea donde surgi\u00f3 el proyecto, y explica que la idea es que se empiece a construir en otras zonas del Partido. \u201cEstamos alentando la construcci\u00f3n en las avenidas del Partido. Sobre Perdriel, Ruta 8, 25 de Mayo y San Mart\u00edn en el acceso, se permitir\u00e1n alturas de nueve pisos\u201d,<\/em> dice el funcionario.<\/p>\nDiego Bernhardt, uno de los vecinos que reclamaba las modificaciones, explic\u00f3 las ventajas del proyecto: \u201cSe obtuvo un l\u00edmite de altura de edificaci\u00f3n claramente definido en metros, para cada zona. Se duplicaron la cantidad de cocheras requeridas para cada edificio, en funci\u00f3n de la cantidad de habitantes. Ya no se puede demoler ni iniciar la construcci\u00f3n del edificio\u00a0sin tener los planos aprobados. Y se eliminaron las excepciones, para evitar abusos\u201d<\/em>. Aunque tambi\u00e9n destaca que algunos de los cambios pedidos no fueron atendidos: \u201cEn algunas zonas no se obtuvieron las alturas m\u00e1ximas deseadas por los vecinos. Y debido al enorme crecimiento del parque automotor, hubiera sido bueno establecer aun m\u00e1s cocheras obligatorias por edificio\u201d. <\/em>Las modificaciones realizadas habilitaron la posibilidad de construir viviendas multifamiliares en una significativa superficie del partido (25%) en la que antes estaba prohibida, lo que regulariza la situaci\u00f3n de muchos habitantes del Municipio que ya ten\u00edan construida m\u00e1s de una vivienda por terreno de manera clandestina e incrementa las posibilidades de la inversi\u00f3n inmobiliaria futura. En este \u00faltimo sentido, tambi\u00e9n incrementa los indicadores de ciertas avenidas y rezonifica un amplio sector del distrito en la zona de Villa Lynch y sus adyacencias, con el objeto de adecuar los indicadores urban\u00edsticos a los usos mixtos del Distrito Tecnol\u00f3gico que el municipio planifica para ese sector.<\/p>\nEl C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n de San Mart\u00edn se sancion\u00f3 en el 85, como parte del mismo proceso en el que se constituy\u00f3 el COU. Y, si bien contiene un cap\u00edtulo que establec\u00eda las faltas y las penas correspondientes para quienes lo incumplen, se remit\u00eda a una ordenanza del a\u00f1o 1955, totalmente desactualizada. En la pr\u00e1ctica, entre otras situaciones irregulares, permit\u00eda que la obra se inicie con la sola presentaci\u00f3n de la carpeta y sin la necesaria aprobaci\u00f3n del plano. Adem\u00e1s, la cultura burocr\u00e1tica de la oficina de Obras Particulares omit\u00eda la visita al inmueble, antes o despu\u00e9s de aprobado el plano, lo cual daba lugar a diferentes irregularidades.<\/p>\n
Las modificaciones realizadas en julio han revertido en parte esta situaci\u00f3n, y apuntan a transparentar los procesos de aprobaci\u00f3n de los planos de obras, disminuyendo la probabilidad de arbitrariedades en los procesos. Sin embargo, una de sus mayores innovaciones es la consideraci\u00f3n de las obras clandestinas que se efect\u00faan por iniciativa de los sectores populares que autoconstruyen su h\u00e1bitat sin asistencia t\u00e9cnica profesional. Hasta esta modificaci\u00f3n, su regularizaci\u00f3n estaba pendiente una oportuna ordenanza de excepci\u00f3n, que abonaba la cultura clientelar y postergaba los procesos de registraci\u00f3n de estas obras hasta la pr\u00f3xima \u201cmoratoria\u201d. Lo normado en esta materia discrimina claramente este tipo de construcciones de aquellas que utilizaban estas moratorias para blanquear verdaderos desprop\u00f3sitos edilicios, los que incumpl\u00edan desde los est\u00e1ndares m\u00ednimos de habitabilidad y seguridad hasta los indicadores y usos establecidos en las normas, aprovechando descaradamente la edificabilidad posible y generando negocios inmobiliarios de rentabilidad extraordinaria.<\/p>\n
En la metr\u00f3polis Buenos Aires, cada municipio cuenta con su propio C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n, lo cual trae no pocos dolores de cabeza a profesionales ligados a la construcci\u00f3n, sino que tambi\u00e9n abre espacios para procedimientos poco claros por parte del estado local. Por esta raz\u00f3n, el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires est\u00e1 trabajando en una iniciativa para redactar un c\u00f3digo \u00fanico de edificaci\u00f3n para el AMBA. Seg\u00fan Iglesias \u201cNo tiene sentido que un profesional que vive en el AMBA tenga en su biblioteca 40 c\u00f3digos para poder trabajar en los 40 municipios cuando las condiciones ambientales, productivas, sociales, tecnol\u00f3gicas y econ\u00f3micas son homog\u00e9neas \u201d. <\/em>Consultado sobre la viabilidad de impulsar una iniciativa similar en relaci\u00f3n al COU, no es tan contundente: \u201cEl COU responde m\u00e1s a la cultura y a las pol\u00edticas locales, a la idea de ciudad que tiene cada colectivo. La ley 8912 establece la posibilidad de que m\u00e1s de un municipio redacte un c\u00f3digo com\u00fan, pero esto nunca se utiliz\u00f3, no hay experiencias al respecto\u201d.<\/em><\/p>\nLas modificaciones realizadas a ambos c\u00f3digos, fueron impulsadas por el intendente municipal, Gabriel Katopodis, y aprobadas luego de una larga sesi\u00f3n, en la que\u00a0estuvieron presentes vecinos de los barrios de San Andr\u00e9s y Villa Ballester, por 13 votos contra 10. Roberto Siminian, \u00a0concejal desde el a\u00f1o 2000, no s\u00f3lo se opuso con su voto sino que rechaz\u00f3 duramente el proyecto: \u201cTodo fue llevado con mucho apuro y la verdad es que no se cont\u00f3 con el tiempo necesario para hacer un estudio exhaustivo. M\u00e1s all\u00e1 de eso, una ordenanza fiscal e impositiva que se modifica en una cantidad enorme de art\u00edculos merece, razonablemente y para obrar con responsabilidad, un estudio. Esto que llaman modificaciones al COU no es m\u00e1s que una gran excepci\u00f3n hecha sobre todo para Villa Lynch y para la problem\u00e1tica del CEAMSE. Denuncio que esto es un gran negocio que ya est\u00e1 contratado, con un cambio de zonificaci\u00f3n para poder terminarlo. Siempre estuve de acuerdo en que no se puede edificar de forma indiscriminada en zonas residenciales. Pero hagamos las cosas bien: hay que hacer un COU en San Mart\u00edn y obligar a la Provincia a que lo acepte. Porque no es solamente San Andr\u00e9s el que tiene problemas, sino todo San Mart\u00edn. Hay que escuchar a todos para definir juntos qu\u00e9 San Mart\u00edn queremos. Eso ser\u00eda un C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano, no estos parches. Lo que no entienden algunos vecinos, sobre todo de San Andr\u00e9s, es que los que manejan las construcciones aceptan los parches, pero no un cambio en el COU. Adem\u00e1s, hab\u00eda un organismo constituido para hacer la reforma, que estuvo en funcionamiento el a\u00f1o pasado. Pero desde el Ejecutivo se cort\u00f3 con este trabajo y se sac\u00f3 lo que ellos llaman \u201cReforma del COU\u201d, que, insisto, no es m\u00e1s que sacar una gran excepci\u00f3n para Villa Lynch y para las construcciones sin medidas de altura que se har\u00e1n, que har\u00e1n eclosionar todos los servicios p\u00fablico de San Mart\u00edn\u201d<\/em> [1]<\/a>.<\/em><\/p>\nPor su parte, en declaraciones a medios locales, el secretario de Obras P\u00fablicas, Arq. Rodr\u00edguez, explic\u00f3: \u201cEstamos muy contentos de que este proceso se haya dado en un plazo de seis meses de gesti\u00f3n. Tenemos aprobado un instrumento que nos permite seguir avanzando en un plan de desarrollo urbano, al mismo tiempo que pone reglas de juego claras para las inversiones que puedan hacerse tanto en San Andr\u00e9s y Villa Ballester, como en el resto de los barrios. Por un lado, cuidando la calidad de vida de los vecinos de esos barrios. Y, por otro, promoviendo inversiones en otros. Los beneficios son tres: primero, vamos a limitar las alturas construibles en San Andr\u00e9s y Villa Ballester, con lo cual va a desaparecer este peligro para la calidad de vida que eligieron los vecinos. Segundo, vamos a permitir que se regularicen construcciones clandestinas, como las que eran segundas o terceras viviendas en lotes de barrios donde no se pod\u00eda hacer m\u00e1s de una. Ahora se podr\u00e1 hacer m\u00e1s de una vivienda. Y, por \u00faltimo, vamos a alentar, en esos mismos barrios, las inversiones para la construcci\u00f3n de edificios de propiedad horizontal. Sintetizamos los mejores cambios que pudimos hacer en este plazo. Trabajamos en un C\u00f3digo de Ordenamiento Urbano que ten\u00eda 25 a\u00f1os de antig\u00fcedad, con falencias que eran largamente conocidas. Y lo hicimos a trav\u00e9s de un equipo que junt\u00f3 gente de mucha experiencia en la Provincia y otros con 30 a\u00f1os en la municipalidad de San Mart\u00edn. Pero, como dijimos antes, nuestra idea es seguir trabajando\u201d<\/em>.<\/p>\nAunque sus restricciones en materia de altura est\u00e1n vigentes, se ha iniciado el tr\u00e1mite de convalidaci\u00f3n provincial de las ordenanzas que modificaron el COU, que tambi\u00e9n establecen un plazo de 180 d\u00edas para que el Municipio presente un proceso de planeamiento municipal con el objetivo de establecer un nuevo COU, un tema en el que la gesti\u00f3n de Katopodis ya est\u00e1 trabajando. El pasado 6 de septiembre el Municipio present\u00f3 su plan de obras 2012-2015, un proyecto estrat\u00e9gico que comprende tres ejes de acci\u00f3n: mejoras en el espacio p\u00fablico; renovaci\u00f3n urbana; y urbanizaci\u00f3n de villas y asentamientos precarios con agua, cloacas, luminarias y pavimento, con una inversi\u00f3n estimada de 960 millones de pesos hasta el a\u00f1o 2013, financiados por la\u00a0 Naci\u00f3n, la Provincia de Buenos Aires y el propio Municipio.<\/p>\n