{"id":4443,"date":"2014-01-06T17:15:02","date_gmt":"2014-01-06T20:15:02","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/?p=4443"},"modified":"2014-02-05T10:38:13","modified_gmt":"2014-02-05T13:38:13","slug":"el-procrear-pone-a-prueba-los-instrumentos-de-la-ley-de-habitat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/el-procrear-pone-a-prueba-los-instrumentos-de-la-ley-de-habitat\/","title":{"rendered":"El PROCREAR pone a prueba los instrumentos de la ley de h\u00e1bitat"},"content":{"rendered":"

\"Luciano<\/a>Por Luciano Pugliese, Fundaci\u00f3n Metropolitana<\/p>\n

Como hemos reflejado varias veces en el IDM, el debate sobre las pol\u00edticas de suelo viene ganando cada vez m\u00e1s espacio en la agenda social metropolitana. Los puntos m\u00e1s altos de ese creciente debate se asocian con la sanci\u00f3n de la Ley de H\u00e1bitat Justo de la Provincia de Buenos Aires y la incorporaci\u00f3n y posterior retiro de la cl\u00e1usula que consagra la funci\u00f3n social de la propiedad en el C\u00f3digo Civil y Comercial que tiene media sanci\u00f3n en el Senado nacional. Tambi\u00e9n por las evidencias acerca de la enorme incidencia de la urbanizaci\u00f3n informal y las dificultades para acceder a un sitio urbano digno que padece un porcentaje ya demasiado significativo de la sociedad. La pol\u00edtica pr\u00e1ctica, sin embargo, no ven\u00eda acusando demasiado recibo de que hay algo por hacer en materia de suelo urbano y que no puede esperarse mucho m\u00e1s.<\/p>\n

Pero en los \u00faltimos meses ocurri\u00f3 algo que instal\u00f3 la cuesti\u00f3n del acceso a la tierra urbana en los primeros lugares de la agenda de los intendentes de todo el pa\u00eds. Y es que por primera vez en mucho tiempo apareci\u00f3 un nuevo dise\u00f1o de pol\u00edtica de vivienda, el ProCreAr, que finalmente resuelve financiar la demanda de suelo urbano a miles de futuros beneficiarios de cr\u00e9ditos para la construcci\u00f3n de vivienda. Al crear esta l\u00ednea, el ProCreAr tuvo en cuenta las restricciones financieras de las familias para resolver por s\u00ed mismas la disponibilidad de un lote urbano, tal como exig\u00eda el programa hasta este momento. Ocurre que ahora, al asignar un financiamiento con ese objeto, quedan en evidencia las graves restricciones estructurales que aparecen por el lado de la oferta de suelo urbanizado que se expresan en escasez y escalada brutal de precios, mayor a\u00fan a la ya registrada en los \u00faltimos a\u00f1os, en los que el suelo le gan\u00f3 por mucho a los dem\u00e1s bienes.<\/p>\n

El dato nuevo es que los sorteos del ProCreAr despiertan sue\u00f1os de casa propia a un espectro amplio de sectores de la sociedad que est\u00e1n dispuestos a dar batalla para concretarlos. En muchas ciudades se conformaron r\u00e1pidamente organizaciones de adjudicatarios de cr\u00e9ditos que reclaman que ese derecho comience a ser realidad a partir de lo m\u00e1s b\u00e1sico: el acceso a un sitio apropiado y a un precio compatible con el financiamiento que se le asign\u00f3.<\/p>\n

Un problema hist\u00f3rico de las pol\u00edticas de vivienda en Argentina es que negaron el hecho de que el problema de la vivienda es tambi\u00e9n y ante todo un problema de localizaci\u00f3n. Pensadas como producci\u00f3n de \u201ctechos\u201d y no de \u201curbanidad\u201d los resultados dan cuenta en muchos casos de segregaci\u00f3n residencial, expansi\u00f3n insostenible de la ciudad, transferencia impl\u00edcita de beneficios inmobiliarios a terceros por efecto de grandes obras de infraestructura que los \u201cconjuntos habitacionales\u201d demandan, y profundizaci\u00f3n de inequidades en el acceso a los bienes y servicios urbanos.<\/p>\n

La \u201cproducci\u00f3n\u201d de suelo urbanizado es un eslab\u00f3n inevitable en la cadena de la vivienda. Es cierto que las variables que la gobiernan comprenden aspectos complejos: entre varios otros, el sistema de regulaciones urbanas, las formas de producci\u00f3n de las infraestructuras que organizan la ciudad, el patr\u00f3n de generaci\u00f3n y distribuci\u00f3n de rentas urbanas, los mecanismos de segregaci\u00f3n social en el espacio, y especialmente en nuestro pa\u00eds, el modelo de valorizaci\u00f3n de excedentes financieros que tiene a los loteos top y los departamentos como principal destino de inversi\u00f3n con bastante independencia de la demanda real.<\/p>\n

El programa ProCreAr decidi\u00f3 afrontar el problema, pero por ahora de manera imperfecta. Es muy conocido que volcar recursos al mercado a partir de la demanda de suelo urbano sin hacer nada por el lado de la oferta, s\u00f3lo conduce a incrementar precios o a que se ajuste por calidad. La fuerte pol\u00edtica de subsidio a la demanda en Chile no se entiende sin considerar la liberalizaci\u00f3n total del mercado de suelo adoptada en su momento por Pinochet, eliminando las regulaciones que controlan la expansi\u00f3n de la ciudad. Esto trajo segregaci\u00f3n y baja calidad urbana, resultados ya bastante estudiados. En nuestro escenario actual la escasez de oferta en el submercado que satisfar\u00eda las necesidades de los beneficiarios del ProCreAr es sideral en casi todas las ciudades, con lo cual cualquier est\u00edmulo tiene un impacto notable.<\/p>\n

Frente a la escasez y reacci\u00f3n al alza del mercado por un lado, y la movilizaci\u00f3n de beneficiarios por el otro, el ProCreAr delega ahora en provincias y municipios la responsabilidad de proveer suelo fiscal (del que casi no hay en el \u00e1rea metropolitana de Buenos Aires), que deber\u00e1n dotar de infraestructura con recursos que el mismo programa les proporcionar\u00e1. En el corto plazo se puede descomprimir la situaci\u00f3n si los intendentes logran alguna compra razonable, pero no parece sostenible como pol\u00edtica si es que \u00e9sta aspira a tener continuidad y escala. Por otro lado, al optar de modo casi excluyente por un modelo de vivienda unifamiliar, se generan tambi\u00e9n fort\u00edsimos incentivos para tener una ciudad extensa y cara. Esto tampoco es sostenible.<\/p>\n

Queda planteado entonces un dilema central. O se renuncia a debatir la relaci\u00f3n estado \u2013 mercado inmobiliario y se busca actuar en los m\u00e1rgenes de \u00e9ste, o se comienza de una buena vez aunque sea laborioso, a construir nuevas reglas que lo orienten y se instala la pol\u00edtica de vivienda en el marco de una nueva pr\u00e1ctica urban\u00edstica que busque verdaderos efectos redistributivos<\/b>.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les podr\u00edan ser las bases de una nueva pol\u00edtica urbana para la vivienda? Por ejemplo, la penalizaci\u00f3n a la retenci\u00f3n especulativa de suelo inactivo; el gravamen a los grandes beneficios inmobiliarios con el doble prop\u00f3sito de financiar urbanizaci\u00f3n de inter\u00e9s p\u00fablico y achatar precios; la definici\u00f3n de perfiles de desarrollo urbano en sectores predeterminados de la ciudad junto a la articulaci\u00f3n de pol\u00edticas activas para que ello se concrete, (en la jerga urban\u00edstica, los planes parciales o particularizados, las asociaciones p\u00fablico privadas, las actuaciones de inter\u00e9s p\u00fablico, entre otros muchos instrumentos); o la adopci\u00f3n de una estrategia expl\u00edcita a favor de una ciudad\u00a0 algo m\u00e1s densa y no eternamente extendida. Y adem\u00e1s, en un plano mucho m\u00e1s macro, la b\u00fasqueda de instrumentos para canalizar excedentes financieros de manera m\u00e1s productiva socialmente sin resentir la actividad de la construcci\u00f3n: el incremento en los precios del suelo de los \u00faltimos a\u00f1os se explica fuertemente por el car\u00e1cter de \u201crefugio financiero\u201d que han tenido el suelo y los ladrillos, en un contexto de debilidad de la regulaci\u00f3n urbana y el sistema impositivo (por ejemplo en la elusi\u00f3n del pago del impuesto a las ganancias a fideicomisos inmobiliarios).<\/p>\n

Esta descripci\u00f3n de posibles pol\u00edticas se asocia con aquellos n\u00facleos del incipiente debate p\u00fablico que nombramos al principio de esta nota. Si avanz\u00e1ramos hacia una nueva pol\u00edtica de vivienda asociada a una nueva reflexi\u00f3n sobre la\u00a0 ciudad, podr\u00edamos tal vez asistir a una nueva etapa en el crecimiento de nuestra \u00e1rea metropolitana y las ciudades del pa\u00eds, con mayores oportunidades para las familias argentinas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

POR LUCIANO PUGLIESE, FUNDACION METROPOLITANA – Como hemos reflejado varias veces en el IDM, el debate sobre las pol\u00edticas de suelo viene ganando cada vez m\u00e1s espacio en la agenda social metropolitana. Los puntos m\u00e1s altos de ese creciente debate se asocian con la sanci\u00f3n de la Ley de H\u00e1bitat Justo de la PBA y la cl\u00e1usula que consagra la funci\u00f3n social de la propiedad en el C\u00f3digo Civil y Comercial.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":3777,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[573],"tags":[402,185,191,192,196,194],"class_list":["post-4443","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-2013-diciembre","tag-dimension-territorial","tag-fundacion-metropolitana","tag-luciano-pugliese","tag-procrear","tag-suelo","tag-territorio-metropolitano"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4443","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4443"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4443\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3777"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4443"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4443"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4443"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}