{"id":6842,"date":"2016-10-17T11:20:26","date_gmt":"2016-10-17T14:20:26","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/?p=6842"},"modified":"2016-10-19T13:34:14","modified_gmt":"2016-10-19T16:34:14","slug":"la-clave-del-problema-de-la-vivienda-reside-en-como-se-organiza-la-organizacion-social-de-la-demanda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/la-clave-del-problema-de-la-vivienda-reside-en-como-se-organiza-la-organizacion-social-de-la-demanda\/","title":{"rendered":"\u00abLa clave del problema de la vivienda reside en c\u00f3mo se organiza la organizaci\u00f3n social de la demanda\u201d"},"content":{"rendered":"

\"foto-fredy-ii-300x225\"<\/strong><\/p>\n

Alfredo Garay<\/strong>: <\/em>Se desempe\u00f1\u00f3 como subsecretario de obras p\u00fablicas en Moreno y Florencio Varela, antes de ser Coordinador del Plan Trienal bonaerense, secretario de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires y subsecretario de Urbanismo y Vivienda de la provincia de Buenos Aires. A cargo de la vicepresidencia de la Fundaci\u00f3n Metropolitana desde 2007, en esta nota opina sobre la \u2018toma\u2019 de Soldati, el crecimiento de la poblaci\u00f3n, los barrios cerrados y las inversiones necesarias para resolver el d\u00e9ficit de vivienda.<\/p>\n

Id Metropolitano: a fines del a\u00f1o pasado se produjo una situaci\u00f3n de ocupaci\u00f3n ilegal en el barrio de Soldati, recordada por la violencia y la extensi\u00f3n del conflicto. Para usted, \u00bfqu\u00e9 expres\u00f3 esa \u2018toma\u2019?<\/strong><\/p>\n

Alfredo Garay<\/strong>: cuando un tema hace crisis, siempre aparecen quienes hacen la lectura de la manipulaci\u00f3n pol\u00edtica. Pero siempre hay una relaci\u00f3n dial\u00e9ctica entre la manifestaci\u00f3n social y las condiciones que hacen a esa expresi\u00f3n. La pregunta que nos deber\u00edamos hacer es si en la Capital Federal hay condiciones para que el tema de la vivienda est\u00e9 produciendo hechos que modifiquen la agenda de prioridades. Parecer\u00eda que la cuesti\u00f3n de la vivienda, sobre todo en Capital Federal, es un tema que ha ido quedando rezagado. Por lo tanto frente a la falta de respuesta, hace crisis. El tema de la falta de respuesta es una cuesti\u00f3n importante. Porque en general venimos viendo -a nivel nacional, en Am\u00e9rica Latina, o en la provincia de Buenos Aires- cuando la poblaci\u00f3n entiende c\u00f3mo es el camino para llegar a una vivienda est\u00e1 dispuesta a seguir ese camino. Pero objetivamente, la gente se encuadra dentro de ese circuito y sus intermediaciones. El problema es cuando no aparece ese camino. Es decir, si uno no sabe d\u00f3nde tiene que ir a anotarse, si no sabe el lugar donde se administra la adjudicaci\u00f3n de viviendas, es m\u00e1s, si no se est\u00e1n produciendo viviendas, la gente no sabe cu\u00e1l es el camino. No le queda otra alternativa que salirse de las reglas de juego, entre otras cosas porque no comprende o no existen las reglas de juego que canalicen su demanda. Sobre todo cuando estamos hablando de una demanda que es un derecho. Esos derechos existen pero no existe un camino por donde canalizar ese derecho. Por eso la cuesti\u00f3n se expresa.<\/p>\n

IDM \u00bfQu\u00e9 otros temas hay que contemplar en la discusi\u00f3n?<\/strong><\/p>\n

AG<\/strong>: Dir\u00eda que hay que agregar un par de cuestiones m\u00e1s. El \u00e1rea metropolitana de Buenos Aires crece, y aunque muchas veces los datos del Censo aparecen como si no creciera tanto, me interesar\u00eda hacer respecto de esto una precisi\u00f3n: el dato del Censo desde hace ya un tiempo, habla de los 24 partidos del Gran Buenos Aires, pero la realidad es que hoy la expansi\u00f3n de la mancha urbana ha ido m\u00e1s all\u00e1 de los esos partidos: son alrededor de 40 partidos. Cuando hacemos proyecci\u00f3n de la evoluci\u00f3n de la poblaci\u00f3n de estos 40 partidos, la poblaci\u00f3n del GBA viene creciendo a raz\u00f3n de un mill\u00f3n y medio de habitantes cada 10 a\u00f1os. Esto es equivalente a la ciudad de C\u00f3rdoba o Rosario, cada diez a\u00f1os. Este es un dato objetivo. Obviamente se abre la discusi\u00f3n sobre si puede haber una estructura de la distribuci\u00f3n de las actividades econ\u00f3micas del territorio que distribuyan mejor esto. Sobre ese punto decimos: si exist\u00eda un d\u00e9ficit en 2000-2002 de unas 900 mil viviendas, tenemos que decir que en el 2010 tenemos ese d\u00e9ficit m\u00e1s el mill\u00f3n y medio de personas que tenemos hoy. Algunas de las cuales acceden a una vivienda en el mercado y otras tienen dificultades para hacerlo.<\/p>\n

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IDM: Y en el Gran Buenos Aires se suman los barrios cerrados, la construcci\u00f3n de ciudades fragmentadas… <\/strong><\/p>\n

AG<\/strong>: Por lo general una ciudad se densifica en los grandes ejes de transporte urbano. Es decir donde hay trenes y subterr\u00e1neos. La ciudad se expande alrededor de la l\u00ednea de los grandes medios de transporte. Y un fen\u00f3meno nuevo, es decir de hace unos 30 a\u00f1os, es la expansi\u00f3n de la ciudad alrededor de las autopistas. La construcci\u00f3n de autopistas abri\u00f3 una posibilidad de expansi\u00f3n en la periferia. Tenemos un nuevo mercado de clases medias que en lugar de buscar las \u00e1reas densas de la ciudad, empezaron a localizarse en la periferia. Y esto es lo que orient\u00f3 el mercado inmobiliario hacia un nuevo producto: el barrio perif\u00e9rico. Como supon\u00eda una yuxtaposici\u00f3n de clases sociales diferentes, empez\u00f3 a plantear toda esta cuesti\u00f3n de \u201cexclusividad\u201d, \u201caislamiento\u201d, \u201cbarrios de iguales\u201d, la cuesti\u00f3n de la seguridad, y por lo tanto empezaron a armar una ciudad m\u00e1s segmentada que digamos, nosotros no conoc\u00edamos en esos t\u00e9rminos.<\/p>\n

IDM: Uno de los proyectos que est\u00e1 circulando, tiene que ver con la posibilidad de producir un mill\u00f3n de lotes baratos, de 12 mil pesos. \u00bfEs viable el proyecto?<\/strong><\/p>\n

AG<\/strong>: Hay que hacer esta cuenta. Hoy en d\u00eda si vos compras un terreno en la periferia de la ciudad, la hect\u00e1rea cuesta unos 10 mil o 20 mil d\u00f3lares. Si vos subdivid\u00eds ese campo no es verdad que te va a dar toda esa superficie en la divisi\u00f3n. Perd\u00e9s alrededor del 30% o 40% de la superficie del suelo en calles, plazas, parques, lo que es obligatorio ceder. Es decir que el 60% solamente es comercializable. La ley 8912 exige que construyas servicios, lotes de calidad. Ten\u00e9s que agregarle 4 veces lo que te sali\u00f3 la tierra. Esa cuenta hace que un lote en un lugar no demasiado bueno, se est\u00e9 vendiendo alrededor de 40 d\u00f3lares el metro. Quiere decir que eso es lo que est\u00e1 dando el valor del mercado, un precio que no es accesible a los sectores populares y s\u00ed a sectores medios y altos. Ahora bien, si yo bajara esos est\u00e1ndares, har\u00eda posible que los precios bajen. De los 15 d\u00f3lares por metro que sale una infraestructura, el pavimento sale 7. Si yo loteo con agua y cloaca, sin pavimento, podr\u00eda vender el lote a 11 d\u00f3lares. En eso aparece una segunda pregunta: hoy el lote m\u00ednimo exigido por la ley es un lote de 12 x 20, es decir, un lote de 300 metros cuadrados. Si yo pudiera lotear m\u00e1s chico, un lote de 200 metros… Si uno analiza c\u00f3mo bajando los est\u00e1ndares exigidos y achicando el tama\u00f1o del lote, se vuelve f\u00e1cil lograr un lote de 12 mil pesos. La discusi\u00f3n que esto plantea es la siguiente: \u00bfla soluci\u00f3n de los suelos para incluir a los sectores populares deber\u00eda plantear un abaratamiento de los est\u00e1ndares exigidos para los loteos? Con lo cual se abren dos caminos importantes: si la soluci\u00f3n de la vivienda tiene que ver con una inversi\u00f3n p\u00fablica que haga a los suelos accesibles a los sectores populares o un abaratamiento de los est\u00e1ndares que nos trae como resultado una ciudad precaria.<\/p>\n

\"leidy\"<\/p>\n

IDM: \u00bfQu\u00e9 inversi\u00f3n es necesaria para resolver el d\u00e9ficit de vivienda?<\/strong><\/p>\n

AG<\/strong>: Te pongo un ejemplo. El Programa Federal est\u00e1 haciendo unas 20 mil casas por a\u00f1o, que es el promedio que viene haciendo. En 10 a\u00f1os est\u00e1s cerca de vencer el d\u00e9ficit, est\u00e1s cerca de las 300 mil. El d\u00e9ficit en ese tiempo crece porque ten\u00e9s los nuevos habitantes, pero la situaci\u00f3n en la que est\u00e1s cuando ten\u00e9s un d\u00e9ficit de 300 mil viviendas es mucho m\u00e1s notable. Cuando vos ten\u00e9s una casa hacinada, vos hiciste una nueva casa para la nueva familia, ten\u00e9s dos viviendas buenas para dos familias. Solucionaste dos problemas de vivienda. Eso tambi\u00e9n tiene una condici\u00f3n productiva que en la provincia de Buenos Aires, lo vivimos con profundidad. Cuando vos ten\u00e9s el entusiasmo del 2005 o 2006, momento en el que ten\u00edamos 60 mil viviendas construy\u00e9ndose todas juntas, lo que empezamos a ver es que las empresas constructoras de las provincias, empezaron a no tener materiales para este proyecto. Lo que genera eso es el aumento de los insumos. Tambi\u00e9n empieza a faltar mano de obra. Quiere decir que la capacidad instalada para producir viviendas est\u00e1 desbordada, y cuando esto sucede, se incrementan los precios. Para que no aumenten los precios se necesita que esa pol\u00edtica sea sostenida. En definitiva, hay una cuesti\u00f3n que nos lleva al principio de la entrevista. M\u00e1s importante que las viviendas que constru\u00eds es como es el procedimiento de adjudicaci\u00f3n de las casas. Porque lo que contiene la conflictividad alrededor de este derecho, es que la gente sepa c\u00f3mo son las reglas de juego para acceder a una casa. La clave de esta cuesti\u00f3n es c\u00f3mo es la organizaci\u00f3n social de la demanda.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Entrevista a Alfredo Garay, urbanista y vicepresidente de la Fundaci\u00f3n Metropolitana desde 2007. Se desempe\u00f1\u00f3 como subsecretario de obras p\u00fablicas en Moreno y Florencio Varela, antes de sersecretario de Planeamiento de CABA. En esta nota opina sobre la \u2018toma\u2019 de Soldati, el crecimiento de la poblaci\u00f3n, los barrios cerrados y las inversiones necesarias para resolver el d\u00e9ficit de vivienda. <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":6843,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1476],"tags":[348,223,1179,1206,1500,1502,1212,1501,1102],"class_list":["post-6842","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-2011-febrero","tag-alfredo-garay","tag-amba","tag-america-latina","tag-buenos-aires","tag-capital-federal","tag-deficit-de-viviendas","tag-gba","tag-programa-federal","tag-soldati"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6842","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6842"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6842\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6843"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6842"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6842"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6842"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}