{"id":7034,"date":"2017-02-05T10:18:35","date_gmt":"2017-02-05T13:18:35","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/?p=7034"},"modified":"2017-03-07T16:49:42","modified_gmt":"2017-03-07T19:49:42","slug":"vivienda-y-politica-urbana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/vivienda-y-politica-urbana\/","title":{"rendered":"Vivienda y pol\u00edtica urbana"},"content":{"rendered":"

\"\"POR LUCIANO PUGLIESE, FUNDACI\u00d3N METROPOLITANA – Todos los anuncios del gobierno nacional en materia de h\u00e1bitat resaltan que en 2017 se ampliar\u00e1 la construcci\u00f3n de viviendas sociales, se construir\u00e1 m\u00e1s infraestructura b\u00e1sica, habr\u00e1 nuevos cr\u00e9ditos Procrear, y se har\u00e1n m\u00e1s obras de mejoramiento en villas y asentamientos. Se insiste que se aplicar\u00e1 m\u00e1s eficazmente un presupuesto nacional que en estas \u00e1reas es mayor este a\u00f1o que lo que fue en 2016.<\/p>\n

En la Provincia de Buenos Aires hubo cambio de funcionarios -se incorpora un extrapartidario como Subsecretario de Tierras, Vivienda y Urbanismo- y tambi\u00e9n se anuncia m\u00e1s intensidad en los programas de vivienda social, regularizaci\u00f3n dominial y producci\u00f3n de suelo urbano.<\/p>\n

Ojal\u00e1 que todo esto pueda cumplirse porque supone acercar respuestas frente a una situaci\u00f3n habitacional que est\u00e1 en verdadera crisis.<\/p>\n

El sentido de esta nota es, una vez m\u00e1s, sostener la presencia en la agenda una de las dimensiones constitutivas de los problemas que se pretenden abordar: la dimensi\u00f3n urbana de la vivienda. La relaci\u00f3n ciudad-vivienda es casi de Perogrullo pero la pr\u00e1ctica no da tanta cuenta de ello. La relaci\u00f3n es de doble v\u00eda: como es obvio la vivienda aumenta su calidad si tiene un mejor entorno urbano, con acceso a bienes y servicios; de hecho el mercado busca constantemente ventajas de localizaci\u00f3n para valorizar sus productos. Pero por el otro lado, la ciudad no evoluciona igual con cr\u00e9dito hipotecario o sin \u00e9l, con apoyo a la vivienda autoproducida o sin \u00e9l. De la misma manera, excedentes financieros de personas y empresas excesivamente \u201ccalzados\u201d en bienes ra\u00edces, como nos pasa, promueven fragmentos de ciudad b\u00e1sicamente pensada para recibirlos y multiplicarlos. Y excluyen a quienes no pueden entrar en ese juego.<\/p>\n

Pensando en una pol\u00edtica de inter\u00e9s p\u00fablico que contemple el par vivienda-ciudad, el prop\u00f3sito de la nota es introducir algunas referencias concretas para el caso del AMBA, que tal vez pueden ser \u00fatiles. Desde mi punto de vista hay dos conjuntos de cuestiones clave a considerar que se vinculan entre s\u00ed: a) cuestiones relativas a las l\u00f3gicas de localizaci\u00f3n y acceso a bienes, servicios y movilidad, y b) cuestiones relativas a la relaci\u00f3n ente estado y mercado de suelo.<\/p>\n

La relativamente mala localizaci\u00f3n de los \u201cconjuntos de vivienda social\u201d (Fonavi, Plan Federal), es desde hace tiempo un problema irresuelto, y constituye en realidad uno de los principales factores que pone en crisis todo el modelo socio espacial de los \u201cconjuntos\u201d. El factor suelo no suele ser un componente de los costos y se trata ver qu\u00e9 terreno fiscal desocupado est\u00e1 disponible. Todos debemos tener en mente alg\u00fan caso de mala praxis.<\/p>\n

El contraejemplo es el de los notables desarrollos urban\u00edsticos del Procrear, que se localizaron en general en terrenos ferroviarios o de las fuerzas armadas ubicados en lugares centrales que fueron desafectados ad hoc. Ocurre que este suelo no es infinito ni se puede desafectar por completo de su uso original. Y el Procrear est\u00e1 sesgado hacia una parte de la demanda.<\/p>\n

Pero ac\u00e1 interesa volver a poner en consideraci\u00f3n una de las propuestas m\u00e1s audaces en materia de construcci\u00f3n de nuevo espacio para residencia y usos complementarios que se hizo en los \u00faltimos tiempos, que merecer\u00eda ser estudiada en profundidad. Es la incluida en el trabajo \u201cLineamientos Estrat\u00e9gicos para la Regi\u00f3n Metropolitana de Buenos Aires\u201d<\/a> que coordin\u00f3 Alfredo Garay en 2007 desde su cargo en el Ministerio de Infraestructura bonaerense. Plantea un modelo de nueve grandes urbanizaciones (de unas trescientos hect\u00e1reas cada una en promedio), con variedad de tipos residenciales, oferta para todos los segmentos sociales, espacio productivo, equipamientos y una alta proporci\u00f3n de espacios verdes. Lo importante del planteo es la localizaci\u00f3n de estas \u00e1reas: cercanas a la intersecci\u00f3n entre las principales rutas radiales y la futura autopista Presidente Per\u00f3n, el tercer anillo de circunvalaci\u00f3n que tendr\u00e1 la regi\u00f3n. Son lugares estrat\u00e9gicos e irreproducibles por su situaci\u00f3n en el sistema de movilidad de la regi\u00f3n. No son tierras fiscales.<\/p>\n

Una l\u00f3gica de este tipo, proporcionada al incremento de la demanda residencial de la regi\u00f3n, implicar\u00eda volver a las \u201capuestas fuertes\u201d en materia de planificaci\u00f3n de espacio residencial y estructuraci\u00f3n urbana. No estamos muy acostumbrados a operaciones de esta envergadura; la referencia m\u00e1s recordada es la del eje Autopista Ricchieri \u2013 Bosques de Ezeiza \u2013 Ciudad Evita.<\/p>\n

Casualmente, el ministro Dietrich anunci\u00f3 tambi\u00e9n hace pocos d\u00edas que las obras de la Autopista Presidente Per\u00f3n segu\u00edan su curso y que \u00e9sta tendr\u00eda \u201cimportantes efectos en materia productiva y residencial\u201d. Probablemente sea el momento de actuar para que estos efectos puedan ser aprovechados en funci\u00f3n de un proyecto de inter\u00e9s colectivo, y no sean solo el subsidio f\u00e1cil para un reguero de nuevas urbanizaciones cerradas. Si la propuesta citada o alguna de naturaleza parecida fueran viables, se requerir\u00eda montar una operaci\u00f3n urban\u00edstica compleja pero de un enorme potencia. Ser\u00eda necesariamente una iniciativa de car\u00e1cter metropolitano que exigir\u00eda acuerdos y decisiones de todas las jurisdicciones. Bien planteada es dif\u00edcil ver qui\u00e9nes pueden ser los perdedores o cu\u00e1nto peso tendr\u00edan.<\/p>\n

\"Lineamientos\"

Lineamientos estrat\u00e9gicos para la Regi\u00f3n Metropolitana de Buenos Aires, 2007. Una propuesta de nuevas pol\u00edgonos urbanizables con tejido residencial y productivo en sitios estrat\u00e9gicos de la nueva red vial.<\/p><\/div>\n

Otra posibilidad para la producci\u00f3n de nuevo espacio residencial de calidad puede devenir del impacto que supone la inversi\u00f3n de Aysa en ampliaci\u00f3n de la cobertura cloacal y de agua corriente. Solo en Almirante Brown, por ejemplo, el plan director de la empresa prev\u00e9 la ejecuci\u00f3n progresiva de importantes obras troncales en \u00e1reas donde se han relevado m\u00e1s de 600 hect\u00e1reas en grandes predios desocupados, totalmente insertos en \u00e1reas ya urbanas aunque sin servicios, que pasar\u00edan ahora a contar con grandes ventajas. La situaci\u00f3n se reproduce en todo el segundo y tercer cord\u00f3n. Ocuparse proactivamente de movilizar tanto suelo vacante bien localizado es tambi\u00e9n responsabilidad p\u00fablica. Una palanca \u00fatil ser\u00e1 la valorizaci\u00f3n extraordinaria que tendr\u00e1 ese suelo privado, que convenientemente gravada, permitir\u00eda financiar infraestructura complementaria, o la accesibilidad para familias de escasos ingresos.<\/p>\n

Un equipo de la Universidad Nacional de La Plata, por su lado, clasific\u00f3 hace poco de manera minuciosa todos los grandes predios inactivos de la ciudad seg\u00fan un conjunto amplio de condiciones urbanas, de servicios o de riesgo h\u00eddrico. Es una notable muestra de c\u00f3mo la ciudad podr\u00eda perfectamente crecer en buena medida dentro de la propia ciudad.<\/p>\n

Todos estos planteos presentan cuestiones acerca de la forma en que se regula el uso y la ocupaci\u00f3n del suelo incluyendo sus aspectos econ\u00f3micos. \u00bfHay instrumentos para que estas ideas puedan concretarse con cierta eficacia cuando el suelo en juego es de propiedad privada? Desde ya que s\u00ed, sin pensar solo en la compra o expropiaci\u00f3n por el estado. Basta citar los instrumentos proporcionados por la Ley de H\u00e1bitat de la Provincia y el enfoque que trasunta el C\u00f3digo Civil y Comercial en cuanto a las facultades administrativas esta materia. El hecho de que el \u201cordenamiento territorial\u201d se haya transformado solo en un ejercicio burocr\u00e1tico de regulaci\u00f3n de \u00edndices de ocupaci\u00f3n y usos, no impide que busquemos otorgarle un sentido de transformaci\u00f3n urbana.<\/p>\n

La aplicaci\u00f3n en la Provincia de los instrumentos de participaci\u00f3n p\u00fablica en la valorizaci\u00f3n de predios inactivos a desarrollar, debida a obras troncales de infraestructura o cambios en la calificaci\u00f3n urban\u00edstica, permitir\u00eda aumentar impl\u00edcitamente el subsidio a la vivienda Procrear, que tiene un magro tope del 30%, u orientar recursos a programas con un subsidio mucho mayor. Son instrumentos que rigen en cualquier pa\u00eds con urbanismo avanzado.<\/p>\n

Los instrumentos legales que desincentivan la retenci\u00f3n de suelo inactivo en GBA est\u00e1n plenamente habilitados. A la vez, la asignaci\u00f3n a proyectos urbanos determinados de \u201ccupos\u201d de cr\u00e9ditos subsidiados a la vivienda podr\u00eda estimular tambi\u00e9n la movilizaci\u00f3n de suelo inactivo o subutilizado y hasta la competencia entre propuestas, buscando asegurar una rentabilidad razonable al propietario del suelo. Esto requerir\u00eda cambios en la normativa Procrear que den margen de acci\u00f3n a los municipios. Por lo dem\u00e1s, todas las formas de asociaci\u00f3n p\u00fablico privada son posibles a condici\u00f3n que se transparenten los precios de la operaci\u00f3n. En el segmento de la producci\u00f3n de mercado m\u00e1s rentable, incluyendo la vivienda en la ciudad densa, podr\u00eda ser obligatorio un cupo \u201cProcrear\u201d con precios tope, al estilo de lo que ocurre en muchos pa\u00edses; los municipios podr\u00edan establecerlo en sus c\u00f3digos como parte de un sistema de compensaciones.<\/p>\n

Lo que no puede olvidarse es que hay una enorme proporci\u00f3n de familias que procuran su h\u00e1bitat por fuera del mercado, y lo seguir\u00e1 haciendo por mucho tiempo. En el AMBA, una parte muy importante del crecimiento poblacional se localiza en urbanizaciones informales. Es imperioso por lo tanto multiplicar el apoyo al amplio segmento que produce su propio h\u00e1bitat, a trav\u00e9s de producci\u00f3n p\u00fablica de urbanizaci\u00f3n, equipamiento de calidad, cr\u00e9ditos y subsidios v\u00eda organizaciones sociales. De todas maneras, la medida m\u00e1s importante ser\u00eda moderar en algo la escalada de precios del suelo, superior en moneda constante al de cualquier otro bien de la econom\u00eda.<\/p>\n

Ni falta hace casi decir que el mejoramiento urbano en zonas de villas y asentamientos ya consolidadas es absolutamente imprescindible y parte de la enorme deuda social. Nunca se entender\u00e1 del todo porqu\u00e9 en el GBA es tan frecuente la expropiaci\u00f3n de tierras para regularizar legalmente asentamientos (aunque haya luego una enorme demora en la implementaci\u00f3n), y es casi inexistente para habilitar preventivamente suelo correctamente urbanizado.<\/p>\n

La pregunta de rigor es si la pol\u00edtica (local, provincial, nacional, metropolitana) en alg\u00fan momento avanzar\u00e1 efectivamente hacia un urbanismo m\u00e1s maduro que apueste m\u00e1s fuerte por lo p\u00fablico, y sostenga a la vez algunas nuevas reglas en su relaci\u00f3n con el mercado all\u00ed donde haga falta. Es cierto que en Argentina no hay muchas puertas abiertas para ello. Como suele pasar, las leyes son mucho mejores que las realizaciones. Pero ocurre que una ciudad injusta solo reproduce pobreza, y estamos en crisis habitacional.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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