{"id":7369,"date":"2017-09-05T10:43:13","date_gmt":"2017-09-05T13:43:13","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/?p=7369"},"modified":"2017-10-12T10:31:06","modified_gmt":"2017-10-12T13:31:06","slug":"recomendaciones-mercado-inmobiliario-norma-urbana-y-vivienda-accesible-foros-tematicos-en-bam-21","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/recomendaciones-mercado-inmobiliario-norma-urbana-y-vivienda-accesible-foros-tematicos-en-bam-21\/","title":{"rendered":"Recomendaciones \u201cMercado Inmobiliario, Norma Urbana y Vivienda Accesible\u201d \u2013 Foros Tem\u00e1ticos en BAM 21"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-7395\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Foros-300x178.png\" alt=\"Foros\" width=\"300\" height=\"178\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Foros-300x178.png 300w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Foros.png 638w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>La <a href=\"http:\/\/bam21.org.ar\/\">Plataforma BAM 21<\/a> es una herramienta para el planeamiento participativo del AMBA, que tiene entre sus objetivos incidir en pol\u00edticas p\u00fablicas. Es por ello que desde el a\u00f1o pasado lleva a cabo Foros Tem\u00e1ticos, es decir, espacios de intercambio virtual con debate y aportes sobre un tema \u2013 problema, con el prop\u00f3sito de efectuar recomendaciones para la toma de decisiones, p\u00fablicas y\/o privadas de escala metropolitana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El Foro Tem\u00e1tico <strong><em>\u201cMercado Inmobiliario, Norma Urbana y Vivienda Accesible\u201d<\/em><\/strong>se llev\u00f3 a cabo del 27 de Junio al 14 de Julio y participaron m\u00e1s de 80 foristas. El martes 8 de Agosto en la Universidad Torcuato Di Tella se cerr\u00f3 el Foro en un evento presencial, en el que se trabajaron los \u00faltimos aportes y del que surgieron recomendaciones para pol\u00edticas de suelo en el AMBA. El tutor del Foro fue Luciano Pugliese, miembro del Consejo Acad\u00e9mico de la Fundaci\u00f3n Metropolitana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El encuadre del Foro se bas\u00f3 en tres ejes de debate:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; \u00bfEs posible ir a un sistema de \u201ccupos de vivienda accesible\u201d con cargo al sector de la producci\u00f3n inmobiliaria?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; \u00bfQu\u00e9 posibles formatos podr\u00edan adoptarse en el nuevo c\u00f3digo de planeamiento de CABA (en discusi\u00f3n) para promover mejores oportunidades para quienes necesitan vivienda y, como m\u00ednimo, viabilizar el Procrear?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En Provincia de Buenos Aires, \u00bfqu\u00e9 factores est\u00e1n limitando la implementaci\u00f3n en estos aspectos de la Ley de Acceso Justo al H\u00e1bitat?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Las conclusiones del Foro<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright size-medium wp-image-7371\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-3-300x169.jpg\" alt=\"Forito 3\" width=\"300\" height=\"169\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-3-300x169.jpg 300w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-3-768x432.jpg 768w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-3-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-3.jpg 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>El sentido del Foro Tem\u00e1tico fue hacer visible una oportunidad e impulsar una iniciativa pr\u00e1ctica<strong><em>: la implementaci\u00f3n de una cuota de vivienda accesible e inclusiva a cargo del mercado y regulada en las normas urban\u00edsticas<\/em><\/strong>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Algunas de las pol\u00edticas gubernamentales que se est\u00e1n impulsando en la Ciudad ponen en evidencia una inconsistencia.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"># \u00bfCu\u00e1les son esas pol\u00edticas?<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La Ciudad discute un nuevo c\u00f3digo urbano.<\/li>\n<li>Este c\u00f3digo aumenta notablemente la edificabilidad en muchas zonas y por lo tanto se supone que quienes tengan suelo disponible tendr\u00e1n sobreganancias importantes;<\/li>\n<li>Podr\u00eda esperarse que un nuevo salto en la actividad inmobiliaria con el sesgo actual, m\u00e1s orientado a la inversi\u00f3n financiera que a la demanda genuina, incrementar\u00e1 tambi\u00e9n los precios finales de los inmuebles:<\/li>\n<li>El Estado Nacional (mismo signo pol\u00edtico) est\u00e1 promoviendo muy activamente el cr\u00e9dito hipotecario, y particularmente el cr\u00e9dito Procrear con subsidio.<\/li>\n<li>Esta pol\u00edtica claramente orientada a dar soluci\u00f3n a sectores medios hoy excluidos del cr\u00e9dito, podr\u00eda esterilizarse en CABA y sectores del conurbano por la v\u00eda del incremento constante de precios.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\"># \u00bfC\u00f3mo mejorarlas?<\/p>\n<ul style=\"text-align: justify;\">\n<li>La pol\u00edtica de cr\u00e9dito se beneficiar\u00eda enormemente con estabilidad de precios y m\u00e1s a\u00fan, con un subsector de la oferta a precios acordados;<\/li>\n<li>El incentivo al mercado de alquileres que se promover\u00eda en la ley que est\u00e1 en discusi\u00f3n parlamentaria actualmente, podr\u00eda tener tambi\u00e9n en este segmento de vivienda accesible una herramienta importante.<\/li>\n<\/ul>\n<p style=\"text-align: justify;\">En Argentina el estado nacional est\u00e1 promoviendo la operatoria \u201cConjuntos Urbanos Integrados\u201d en los que el desarrollador debe proponer un mix de tipolog\u00edas de vivienda en las que una parte significativa va destinada a hogares de hasta 2 salarios m\u00ednimos y otra a hogares beneficiarios del Procrear. Para el primer tipo debe donar suelo servido y construir las unidades con fondos que le transfiere el Gobierno.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Provincia de Buenos Aires la muy debatida Ley de Acceso Justo al H\u00e1bitat 14.449 se\u00f1ala claramente un camino muy similar al de la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola. Su puesta en vigencia efectiva es todav\u00eda una deuda pendiente por parte de la Provincia y los municipios. En la CABA existe un valioso antecedente de mixtura residencial financiada por el mercado en el eje Donado \u2013 Holmberg.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires se lanz\u00f3 la discusi\u00f3n p\u00fablica para reformular el C\u00f3digo de Planeamiento. Este Foro valid\u00f3 una propuesta de implantaci\u00f3n de una pol\u00edtica de \u201ccupos de vivienda accesible\u201d o mecanismos similares a incorporar a la propuesta de C\u00f3digo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong><u>Aportes<\/u><\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-7372\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-4-169x300.jpg\" alt=\"Forito 4\" width=\"169\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-4-169x300.jpg 169w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-4-576x1024.jpg 576w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-4.jpg 675w\" sizes=\"auto, (max-width: 169px) 100vw, 169px\" \/>En el evento presencial de validaci\u00f3n qued\u00f3 en evidencia que la pol\u00edtica habitacional debe ser analizada integralmente. Esto incluye tambi\u00e9n la consideraci\u00f3n de la ciudad que se produjo, y produce, al margen del mercado y las consecuentes tensiones con la ciudad formal, y los efectos de las pol\u00edticas de regularizaci\u00f3n de la tenencia. El debate pone en evidencia tambi\u00e9n la dif\u00edcil coexistencia de perspectivas: la del derecho a la ciudad y la de la vivienda como activo de un mercado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El \u00e1rea metropolitana, la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires est\u00e1n, por supuesto, atravesando problemas de d\u00e9ficit habitacional muy agudos. En particular la Ciudad de Buenos Aires empieza a discutir un nuevo c\u00f3digo urbano que ser\u00e1 presentado pr\u00f3ximamente en la Legislatura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sobre estos temas, durante el Foro se plantearon los siguientes aportes:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Es significativa la intenci\u00f3n del Gobierno Nacional, quien conjuntamente con las jurisdicciones sub nacionales, busca promover el Cr\u00e9dito Hipotecario.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Se plantea el divorcio existente entre una pol\u00edtica de viviendas, y una pol\u00edtica urbana, o de suelo. A pesar de ser dos variables van demasiado entrelazadas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La redistribuci\u00f3n de la renta. Ser\u00eda razonable buscar mecanismos de distribuci\u00f3n de las rentas urbanas por parte del sector p\u00fablico, que permitan subsidiar a los sectores que presentan mayores imposibilidades para el acceso a una vivienda. En la medida que el mercado inmobiliario pueda redistribuir alguna de las rentas a trav\u00e9s de la norma urbana, alguna de estas pueden ir garantizando el acceso a ciertos segmentos de la poblaci\u00f3n. Dentro de \u00e9ste esquema, los segmentos medios, en particular los subsidiados por el PROCREAR, podr\u00edan acceder a ofertas a precios tasados, vale decir, unidades de vivienda especialmente adaptadas a las posibilidades de compra de una parte de la demanda enteramente dependiente del subsidio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En ese sentido parece importante seguir discutiendo formas de captaci\u00f3n de rentas urbanas. Sabemos que se discute en el ejecutivo de CABA una ley de plusval\u00eda pero no ha sido a\u00fan formalizado el proyecto.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Se deduce que el Nuevo C\u00f3digo Urbano de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires va a intensificar la edificabilidad en muchos sectores, lo cual es una de las condiciones b\u00e1sicas para que se exteriorice una renta extraordinaria que podr\u00eda ser de alguna manera reorientada hacia este segmento que proponemos subsidiar dentro de la propia l\u00f3gica de la pol\u00edtica urbana.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignright size-medium wp-image-7373\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-300x169.jpg\" alt=\"Forito\" width=\"300\" height=\"169\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-300x169.jpg 300w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-768x432.jpg 768w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-1024x576.jpg 1024w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito.jpg 1200w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>&#8211; El cap\u00edtulo 10 del c\u00f3digo facilita un mecanismo mediante el cual un propietario de un inmueble catalogado puede ser subvencionado a ra\u00edz de que no puede desarrollarse esa parcela. Se promueve la preservaci\u00f3n del inmueble de valor patrimonial mediante un subsidio que se financia a trav\u00e9s de la venta de derechos a terceros, con el fin de poder tener mayor edificabilidad en determinados sitios de la ciudad. No obstante, el planteo del cap\u00edtulo 10 no parece del todo feliz dado que los sitios en los que habr\u00eda \u201cventa de mayor edificabilidad\u201d son \u00e1reas que presentan hoy cierto deterioro, cierta precariedad. Son lugares a promover, con lo cual no son seguramente los lugares donde hay m\u00e1s expectativas de una renta extraordinaria. Por el contrario, son lugares donde habr\u00eda que facilitar la inversi\u00f3n.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Ley de h\u00e1bitat. Si bien la Ley de h\u00e1bitat fue objeto de un tratamiento muy arduo hasta llegar a ser sancionada, su implementaci\u00f3n fue casi nula. Esto promueve un interrogante: \u00bfd\u00f3nde est\u00e1n estos obst\u00e1culos para su implementaci\u00f3n real? \u00c9sta no solo se muestra hu\u00e9rfana de est\u00edmulos para que los municipios se dediquen a implementar este programa orientado a la producci\u00f3n social del h\u00e1bitat, sino que adem\u00e1s se convierte en r\u00e9mora para la implementaci\u00f3n de la tasa de valorizaci\u00f3n, estableciendo procedimientos inviables, como la utilizaci\u00f3n de los valores fiscales que en la provincia de Buenos Aires est\u00e1n atrasados hace 20 a\u00f1os, y no tienen ninguna sensibilidad a los movimientos del mercado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; \u00bfC\u00f3mo podemos hacer, como est\u00e1n haciendo otros pa\u00edses y ciudades del mundo, para que dentro de la normativa urbana, se impulse el desarrollo de vivienda accesible? Hay una gran falta de planificaci\u00f3n dentro de la normativa urbana. Para zanjar este tipo de escollos hay que valerse de instrumentos como el de la vivienda inclusiva, de probados resultados en otras partes del mundo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Existe un d\u00e9ficit de vivienda en alquiler. La pol\u00edtica de vivienda no deber\u00eda concentrase \u00fanicamente en la vivienda de propiedad. El financiamiento de este tipo de modificaciones deber\u00eda estar a cargo de los gobiernos, ya que cuentan con instrumentos para hacerlo: la normativa, la densidad, los bonos de densidad, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; \u00bfC\u00f3mo evitar una suba en el precio del suelo? Es necesario entender, en qu\u00e9 medida, con el mercado y la situaci\u00f3n actual que tenemos, con las variaciones que propone el nuevo c\u00f3digo en determinadas \u00e1reas, se puede empezar a pensar esto. Y para pensarlo, se deben contemplar una serie de cuestiones muy importantes, cu\u00e1l es el mix, qu\u00e9 porcentaje de vivienda inclusiva se incluye en cada desarrollo, cu\u00e1l es el nivel de ingreso de los que se hacen beneficiarios, s\u00ed ser\u00edan beneficiados de esa vivienda inclusiva que se produce en vivienda de valor est\u00e1ndar.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Hay que generar suelo para vivienda social de calidad. La vivienda social deber\u00eda ser una vivienda m\u00e1s generando el mismo valor que cualquiera, ya que en la Argentina siempre perdi\u00f3 valor.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Ser\u00eda importante retomar iniciativas del Plan Estrat\u00e9gico Participativo 2035, que est\u00e1 en desarrollo desde el CoPE, ya que incluye algunos cap\u00edtulos de h\u00e1bitat justo, de alquiler accesible, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Lo primero que debemos pedirle a cualquier fen\u00f3meno de urbanizaci\u00f3n es que genere valor, y luego capturar algo de plusvalor. Hay que generar un discurso alternativo que nos ense\u00f1e a pensar en t\u00e9rminos econ\u00f3micos. Ligado al cambio cultural se encuentra la dificultad en pasar de ser propietarios a ser inquilinos. Para que \u00e9sta transici\u00f3n suceda es necesario desarrollar los mecanismos para proteger al consumidor final, que es quien elige alquilar en raz\u00f3n de las posibilidades que se le abren. Una vez construidas las seguridades que resguarden al inquilino, alquilar deja de ser un problema. Hay que generar oferta a trav\u00e9s del alquiler o a trav\u00e9s de una producci\u00f3n de vivienda social accesible.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Es importante discutir la plusval\u00eda, tal como se est\u00e1 haciendo en otros pa\u00edses: Brasil, Colombia, tambi\u00e9n pa\u00edses centrales como EEUU. Hay que redireccionarla a la vivienda social. Cuanto m\u00e1s se atrase esta discusi\u00f3n, la plusval\u00eda va a seguir estando en manos de un sector que es el que pretende continuar concentrando riquezas. Deber\u00eda ser el Estado quien modifique y regule esta situaci\u00f3n. La plusval\u00eda deber\u00eda volver a los m\u00e1s necesitados.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La vivienda como refugio de valor es un patr\u00f3n cultural ya instalado. La discusi\u00f3n sobre vivienda accesible es una discusi\u00f3n de pol\u00edtica p\u00fablica. Desde la pol\u00edtica p\u00fablica se debe pensar la vivienda de otra manera. Importa destacar el paradigma de la vivienda desde su uso social. Un abordaje a la pol\u00edtica de acceso a la vivienda es inseparable de una pol\u00edtica de suelo. Hay que garantizar la seguridad de la tenencia. Los instrumentos mencionados, como ser zonas inclusivas, instrumentos de captura de plusval\u00eda, etc., a lo que apuntan es a poner este paradigma de la vivienda desde su uso social, no como un bien de cambio. No es esta la visi\u00f3n que deber\u00eda prevalecer de la pol\u00edtica p\u00fablica<em>.<\/em><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; La realidad habitacional de la Provincia de Buenos Aires es complicada. Hay un d\u00e9ficit habitacional de arriba de un mill\u00f3n. El d\u00e9ficit cuantitativo de la provincia es la vivienda nueva que debemos hacer s\u00ed o s\u00ed. Al censo 2010 hablamos de 171.000 viviendas, lo que con el costo de viviendas de hace un par de meses, al presupuesto actual que tiene el costo de vivienda en la Provincia de Buenos Aires, llevar\u00eda 179 a\u00f1os poder cubrir ese d\u00e9ficit. A \u00e9ste dato cuantitativo, hay que sumarle otros de cu\u00f1o cualitativo: hacinamiento, mejoramiento, etc., as\u00ed como tambi\u00e9n factores de \u00edndole ambiental: el volumen de viviendas a construir aumentar\u00eda el da\u00f1o ambiental. Ante este panorama, las herramientas existentes se muestran in\u00fatiles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; En la actualidad, uno de los problemas principales de las viviendas, son sus altos costos. Los suelos que se utilizan no son los m\u00e1s aptos. La vivienda social es un costo que pagamos entre todos. El desaf\u00edo est\u00e1 en que la vivienda social no sea un costo sino una inversi\u00f3n. Hay que abrirse a pol\u00edticas creativas que permitan cuajar en la realidad toda esta disponibilidad de herramientas con las que contamos. Un ejemplo de lo dicho es el Plan Nacional de Viviendas.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Es muy grande la brecha entre la capacidad, tanto econ\u00f3mica como institucional, con que cuentan los municipios y la CABA. Esta disparidad de condiciones exige pensar propuestas distintas para la Ciudad y el \u00e1rea metropolitana. Hay que reflexionar c\u00f3mo funcionan las l\u00f3gicas de la rentabilidad, y c\u00f3mo esto se asocia con reglas que generen cierta sustentabilidad y accesibilidad a la vivienda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-7370\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-2-169x300.jpg\" alt=\"Forito 2\" width=\"169\" height=\"300\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-2-169x300.jpg 169w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-2-576x1024.jpg 576w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-2.jpg 675w\" sizes=\"auto, (max-width: 169px) 100vw, 169px\" \/>Como derivaci\u00f3n de la discusi\u00f3n principal, tambi\u00e9n surgi\u00f3 un debate, por un lado, en torno a los riesgos de gentrificaci\u00f3n a partir de las iniciativas de mejoramiento de villas y regularizaci\u00f3n dominial; y por otro, se debati\u00f3 en torno al conocido conflicto derivado de que la ciudad informal crece a menudo en \u00e1reas presuntamente irrecuperables desde el punto de vista ambiental; esta tensi\u00f3n a veces puede ser usada para impulsar relocalizaciones de villas no del todo justificadas.\u00a0 De esto surgi\u00f3 lo siguiente:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Procesos de urbanizaci\u00f3n de villas que se est\u00e1n llevando adelante en la Ciudad. Villa 20, 31, Play\u00f3n de Chacharita, barri\u00f3 Rodrigo Bueno. Se est\u00e1 empezando a pensar ciertos instrumentos, y esto vinculado con el tema de la modificaci\u00f3n del c\u00f3digo de planeamiento urbano, con buscar pol\u00edticas que funcionen como anti gentrificaci\u00f3n. Una vez el barrio urbanizado, la tarea esta puesta en la preservaci\u00f3n de los habitantes del barrio, tanto aquellos que han obtenido su t\u00edtulo de propiedad mediante la regularizaci\u00f3n dominial, como a los inquilinos. La mejora de las viviendas en los barrios, implica la revalorizaci\u00f3n de las propiedades y el consecuente aumento de los alquileres, lo cual puede volverse una dificultad para que muchas personas sigan viviendo en el barrio. La propuesta pasa, dentro de la discusi\u00f3n en torno al c\u00f3digo que se est\u00e1 dando, en pensar herramientas que sirvan como garant\u00edas de los vecinos en situaci\u00f3n vulnerable. Un ejemplo lo constituye las zonas especiales de inter\u00e9s social de S\u00e3o Paulo. Limitar a los compradores de las viviendas, ci\u00f1\u00e9ndolas meramente a personas que no tengan otras viviendas, vale decir, para fines de vivienda \u00fanica y familiar. Est\u00e1 tambi\u00e9n la propuesta de introducir excepciones a los impuestos, ya que al revalorizarse la zona, aumentan las tasas: ABL, Impuesto Inmobiliario, etc. Buscar mecanismos que favorezcan que los vecinos no sean desplazados como suele suceder cuando se urbanizan los barrios.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Debate en torno a los mecanismos de Regularizaci\u00f3n Dominial, para evitar el desplazamiento por efecto del mercado, el Estado retiene o no retiene suelo. Hay un derecho, en el nuevo c\u00f3digo civil, que es el derecho de superficie, distinto del derecho de dominio, en el cual se concede la titularidad sobre lo construido, y no sobre el suelo que sigue siendo retenido por el Estado.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Existe un mal uso del suelo en t\u00e9rminos ambientales. No hubo un respeto por los bienes naturales que no se reproducen m\u00e1s. En la audiencia p\u00fablica que se hizo sobre la villa Rodrigo Bueno se plantearon cr\u00edticas al vac\u00edo ambiental, basadas en la situaci\u00f3n de ardua vulnerabilidad en la que se encuentra sumido el barrio al estar a la vera del R\u00edo de la Plata. Consolidar poblaci\u00f3n vulnerable en ese lugar es una irresponsabilidad por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; Se deber\u00eda pensar en qu\u00e9 condiciones se construye vivienda social, y por qu\u00e9 la necesidad casi compulsiva de querer vender en el momento en que se otorga. Se deber\u00eda pensar la manera en que se construye vivienda social para que no sea expulsivo en el momento mismo en que se otorga la vivienda al habitante.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">&#8211; El Gobierno de la Ciudad ha decidido urbanizar cuatro villas, tres de las cuales se encuentran en entornos sumamente valorizados: 31, 31 bis, y Rodrigo Bueno. La valorizaci\u00f3n de la villa (obras de infraestructura, etc.) provoca que sea m\u00e1s caro el costo de vida all\u00ed. Hay que generar mecanismos para que esas tierras no sean apetecibles para el mercado que ingresa y desplaza a las comunidades que all\u00ed residen.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>El encuadre del Foro. El punto de partida para el debate<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Con el mejoramiento notorio de las condiciones para contraer un cr\u00e9dito hipotecario bajo el sistema UVA, sin considerar los riesgos por indexaci\u00f3n, m\u00e1s del 60% de los hogares de la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires no alcanzar\u00eda a pagar la cuota de un departamento usado de 45m<sup>2<\/sup> en la propia ciudad<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\"><sup>[1]<\/sup><\/a>, a\u00fan si hubieran ahorrado los 400 mil pesos necesarios para obtener el pr\u00e9stamo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si decidieran mudarse a centros urbanos de la categor\u00eda de M\u00e1rmol, Ciudadela o Pilar, un 50% seguir\u00eda quedando excluido.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un poco peor est\u00e1n sus vecinos de los municipios del Gran Buenos Aires. Aunque los precios son menores, reciben en promedio un 30% menos de ingresos. Algo m\u00e1s de 7 de cada 10 hogares no puede comprar esos 45 m<sup>2<\/sup> usados con un cr\u00e9dito hipotecario actualizable por UVA. Para todos, la compra de departamentos a estrenar es a\u00fan m\u00e1s inalcanzable.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Si en cambio tuvieran el subsidio que otorga el Procrear, el 60% de los hogares del AMBA podr\u00eda comprar ese departamento en la ciudad donde viven, lo cual muestra lo significativo de la apuesta. No obstante, los recursos destinados a Procrear no guardan proporci\u00f3n con las necesidades reales; a los nuevos hogares que se conforman cada a\u00f1o hay que agregar un enorme d\u00e9ficit de arrastre. Adem\u00e1s, pensando la pol\u00edtica de vivienda como un todo, est\u00e1n las necesidades impostergables de quienes tienen los peores niveles de exclusi\u00f3n y pobreza.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Mirando la estrategia Procrear, grave es el riesgo de que el subsidio p\u00fablico sea trasladado a precios y se esterilice el esfuerzo. Como se sabe, la brecha entre salario y precio de venta del m<sup>2<\/sup> de construcci\u00f3n no hace m\u00e1s que ampliarse desde hace muchos a\u00f1os. Desde la crisis de 2001 el precio del m<sup>2<\/sup> ha crecido muy por encima del precio del resto de los bienes y servicios de la econom\u00eda. Algunos estudios indican que a fines de 2016 el metro hab\u00eda multiplicado 43 veces su precio, mientras el \u00edndice de precios al consumidor lo hab\u00eda hecho 18 veces. Algo mejor ha ido con los alquileres.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Esto supone que la producci\u00f3n inmobiliaria se ha volcado en gran proporci\u00f3n a concretar desarrollos en unos pocos barrios o centros urbanos y con alta incidencia de productos \u201cpremium\u201d para quienes tuvieran el \u201ccolch\u00f3n\u201d suficiente como para adquirirlos. En CABA, las viviendas de categor\u00eda \u201clujosa\u201d\u00a0 o \u201csuntuaria\u201d representan no menos del 40% de lo construido en los \u00faltimos a\u00f1os mientras el cr\u00e9dito hipotecario bancario era virtualmente inexistente. Cada a\u00f1o entre los \u00faltimos diez se construyeron en la CABA entre 1 y 2 millones de metros cuadrados para residencias.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin contrapesos de pol\u00edtica p\u00fablica, este modelo en el cual el mercado ofrece en los hechos una especie de \u201cactivo financiero\u201d m\u00e1s que un bien de uso, conduce al incremento persistente de los precios. Hace tiempo, a\u00fan entre agentes del propio mercado, resulta claro que esta din\u00e1mica ha alejado mucho una soluci\u00f3n para las carencias de vivienda por lo menos de sectores medios y medio bajos, y reconoce l\u00edmites evidentes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El fen\u00f3meno es global. Hace pocas semanas la relatora especial del Consejo de Derechos Humanos de Naciones Unidas, Leilani Farha,\u00a0 public\u00f3 un informe al respecto. Dec\u00eda, entre otras cosas:<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En las \u201cciudades a cubierto de riesgos\u201d, que son el principal destino del capital mundial que busca refugio seguro para las inversiones, los precios de la vivienda han aumentado a niveles que la mayor\u00eda de sus habitantes no puede permitirse, y han creado enormes aumentos de la riqueza de los propietarios en las zonas selectas y excluido a los hogares de ingresos moderados y bajos del acceso a la propiedad o al alquiler de la vivienda debido a los precios inasequibles.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Hay consenso generalizado entre los especialistas de todo el mundo acerca de que las pol\u00edticas de subsidio a la demanda de vivienda como es el Procrear, sin una pol\u00edtica de suelo correlativa, conducen inevitablemente a que los subsidios p\u00fablicos se trasladen a precios del suelo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Dejando claro que aun en el mejor de los casos un 40% de las familias bonaerenses quedar\u00edan\u00a0 fuera de cualquier esquema de mercado con subsidios p\u00fablicos, y que por lo tanto demandan una intensificaci\u00f3n de acciones hacia los m\u00e1s pobres, no puede dilatarse una respuesta de pol\u00edtica urbana capaz no solo de conducir la transformaci\u00f3n f\u00edsica de las ciudades sino, muy especialmente, de montar un dispositivo de pol\u00edtica fiscal vinculada al uso del suelo, con alg\u00fan sentido redistributivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Iniciativas de este tipo debieran evitar, en primer lugar, que el alza de los precios vaya desplazando los beneficiarios Procrear hacia localizaciones cada vez menos ventajosas, o que haga insostenible la inversi\u00f3n presupuestaria.\u00a0 Debieran obrar en alguna medida como un intento de \u201cancla\u201d de precios,<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En todo el mundo se aplican m\u00faltiples mecanismos para asegurar un segmento de \u201cvivienda accesible\u201d o \u201cvivienda protegida\u201d dentro de la operaci\u00f3n regular del mercado inmobiliario. Por citar solo algunos casos, Espa\u00f1a o Francia han impuesto desde hace d\u00e9cadas la obligaci\u00f3n por parte de los propietarios de ceder un porcentaje de suelo, (m\u00ednimo el 10%), del total incluido en los \u201cplanes de sector\u201d, es decir los instrumentos que regulan la transformaci\u00f3n de \u00e1reas espec\u00edficas de la ciudad asignando nuevos beneficios. El suelo cedido (que no tiene que ser terreno natural, puede ser un sector de construcciones a renovar), o su equivalente monetario, est\u00e1 exclusivamente destinado a brindar soluciones de \u201cvivienda protegida\u201d producida por el estado o por los propios privados en las cuales el componente precio del suelo es cero. Se trata de suelo para desarrollo de viviendas en venta o en alquiler, orientada a colectivos especiales, etc.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Provincia de Buenos Aires la muy debatida Ley de Acceso Justo al H\u00e1bitat 14.449 se\u00f1ala claramente un camino muy similar al de la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola. Por cierto, dadas las asimetr\u00edas sociales, el prop\u00f3sito de la Ley de H\u00e1bitat es sostener al sector de producci\u00f3n social del h\u00e1bitat. Su puesta en vigencia efectiva es todav\u00eda una deuda pendiente por parte de la Provincia y los municipios. La reglamentaci\u00f3n dictada por la Provincia en 2014 contribuye muy poco. Mucho debe trabajarse para aplicar los instrumentos que propone.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Colombia establece cuotas obligatorias de vivienda \u201cde inter\u00e9s social\u201d o de \u201cinter\u00e9s p\u00fablico\u201d en los proyectos que realizar\u00e1n los privados en el suelo calificado como de \u201curbanizaci\u00f3n prioritaria\u201d. Chile ensaya con las \u201ccomunidades de ingresos diversos\u201d que tanta historia tienen en Estados Unidos, con resultados inciertos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Un caso muy notable es el de Londres. Este a\u00f1o el nuevo alcalde laborista determin\u00f3 la obligaci\u00f3n por parte de los desarrolladores de ofrecer un 35% de lo que construyen como \u201cvivienda accesible\u201d sin ninguna clase de subsidio p\u00fablico. Las empresas deben demostrar con los n\u00fameros en la mano que no pueden alcanzar esa tasa, en cuyo caso pueden disminuirla o recibir un subsidio. En un extenso documento p\u00fablico<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\"><\/a><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No necesariamente hay que alejarse tanto. En la propia CABA, el proyecto para el corredor Holmberg \u2013 Donado (traza expropiada para la ex autopista AU3), incluy\u00f3 desde el origen la construcci\u00f3n en el mismo corredor, de edificios para la poblaci\u00f3n que hab\u00eda ocupado viviendas destinadas a ser demolidas en la traza expropiada. La iniciativa se financia con la venta del suelo para los restantes desarrollos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En definitiva las modalidades para generar un segmento de \u201cvivienda accesible\u201d desde el planeamiento urbano pueden ser m\u00faltiples, tanto en los aspectos legales, como los fiscales o los espaciales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires acaba de lanzar la discusi\u00f3n p\u00fablica para reformular el C\u00f3digo de Planeamiento. Plantea importantes objetivos referidos al manejo de la morfolog\u00eda urbana que presumiblemente llevar\u00edan a transformar muchos sectores de la ciudad. En el \u00faltimo borrador no hay menci\u00f3n a mecanismos compensatorios como los que comentamos m\u00e1s arriba, aunque s\u00ed la hab\u00eda en una versi\u00f3n inicial. Aparentemente, el Poder Ejecutivo estar\u00eda formulando por separado un proyecto de ley de participaci\u00f3n p\u00fablica en plusval\u00edas urbanas para enviar en alg\u00fan momento a la Legislatura.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Sin dudas, es esta la oportunidad para poner el debate sobre la mesa. Se trata, como m\u00ednimo, de complementar desde los instrumentos urban\u00edsticos al Procrear, orientado a los sectores medios y medio bajos. En t\u00e9rminos m\u00e1s amplios, facilitar el cumplimiento del derecho a una ciudad de calidad para todos los sectores sociales.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Los otros Foros en BAM 21<\/strong><\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignleft size-medium wp-image-7374\" src=\"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-5-300x156.png\" alt=\"Forito 5\" width=\"300\" height=\"156\" srcset=\"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-5-300x156.png 300w, https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-content\/uploads\/2017\/09\/Forito-5.png 545w\" sizes=\"auto, (max-width: 300px) 100vw, 300px\" \/>La semana pasada termin\u00f3 el Foro Tem\u00e1tico <strong>\u201cHacia la implementaci\u00f3n de una agenda metropolitana para el AMBA\u201d<\/strong> coorganizado con CIPPEC, que culminar\u00e1 con el evento presencial el jueves 7 de Septiembre en las oficinas de CIPPEC.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Por otro lado, est\u00e1 transcurriendo el Foro Tem\u00e1tico <strong>\u201cRSU: La crisis de los presupuestos m\u00ednimos\u201d<\/strong> que culminar\u00e1 el 12 de septiembre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Y por \u00faltimo, ya se est\u00e1n recibiendo las inscripciones para el Foro Tem\u00e1tico <strong>\u201cNuevas herramientas tecnol\u00f3gicas y econ\u00f3micas: oportunidades para una movilidad urbana integral\u201d<\/strong> que transcurrir\u00e1 entre el 19\u00a0 de Septiembre y el 3 de Octubre.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Se puede obtener m\u00e1s informaci\u00f3n sobre los Foros Tem\u00e1ticos de BAM 21 ingresando en la <a href=\"http:\/\/bam21.org.ar\/comunidad\/\">Comunidad<\/a>.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a>C\u00e1lculo realizado en base a datos de Reporte Inmobiliario (u$s 2.000\/m2 promedio en CABA y datos por localidad del GBA de setiembre de 2016); ingresos 4\u00ba trimestre CABA, seg\u00fan Direcci\u00f3n de Estad\u00edsticas; simulador de cr\u00e9ditos del Banco Galicia; relaci\u00f3n entre ingresos CABA y municipios por decil de ingreso total familiar para el a\u00f1o 2010, dado que actualmente no se est\u00e1 informando discriminado por aglomerado.<\/p>\n<p style=\"text-align: left;\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a>HomesforLondoners, recuperable en <a href=\"https:\/\/www.london.gov.uk\/sites\/default\/files\/draft_affordable_housing_and_viability_spg_2016.pdf\">https:\/\/www.london.gov.uk\/sites\/default\/files\/draft_affordable_housing_and_viability_spg_2016.pdf<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El Foro Tem\u00e1tico \u201cMercado Inmobiliario, Norma Urbana y Vivienda Accesible\u201dse llev\u00f3 a cabo del 27 de Junio al 14 de Julio y participaron m\u00e1s de 80 foristas. El martes 8 de Agosto en la Universidad Torcuato Di Tella se cerr\u00f3 el Foro en un evento presencial, en el que se trabajaron los \u00faltimos aportes y del que surgieron recomendaciones para pol\u00edticas de suelo en el AMBA.<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":7395,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1663],"tags":[1588,1669,1668,915,192],"class_list":["post-7369","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-2017-septiembre","tag-bam-21","tag-codigo-de-planeamiento-urbano-caba","tag-foros-tematicos","tag-ley-de-acceso-justo-al-habitat","tag-procrear"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7369","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7369"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7369\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media\/7395"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7369"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7369"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7369"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}