{"id":8901,"date":"2020-01-27T16:16:29","date_gmt":"2020-01-27T19:16:29","guid":{"rendered":"http:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/?p=8901"},"modified":"2020-03-10T13:20:16","modified_gmt":"2020-03-10T16:20:16","slug":"la-relacion-entre-estado-y-mercado-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/la-relacion-entre-estado-y-mercado-inmobiliario\/","title":{"rendered":"La relaci\u00f3n entre estado y mercado inmobiliario"},"content":{"rendered":"

\"\"POR LUCIANO PUGLIESE<\/strong> – En \u00e9pocas como esta, quienes se han acolchonado en d\u00f3lares o tienen excedentes en pesos que no pueden ir f\u00e1cilmente a d\u00f3lares, tienen dificultades para encontrar inversiones redituables en el pa\u00eds. Salvo tal vez que lo hagan en ladrillos. Es lo que esperan numerosos analistas para el momento en que se logre estabilidad en algunas variables macroecon\u00f3micas b\u00e1sicas. Ayuda incluso, mientras no se aprecie mucho nuestra moneda, la baja relativa de los costos de construcci\u00f3n que se miden en pesos mientras que los precios de las unidades terminadas solo han descendido levemente en d\u00f3lares a pesar de las fuertes devaluaciones.<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo funciona este circuito de inversi\u00f3n? De muy diversas maneras, pero como todo el mundo sabe es frecuente la compra por parte de miles de inversores individuales de participaciones en construcciones \u201cdesde el pozo\u201d a trav\u00e9s de fideicomisos u otras formas societarias. Es decir unos pocos agentes coordinan la inversi\u00f3n de muchos que por lo general ponen pesos y obtienen un producto final \u201cdepartamento\u201d valuado en d\u00f3lares. As\u00ed funciona esta otra m\u00e1quina de fabricar billetes verdes. Una vez recibido el departamento por parte del inversor es probable que intente alquilarlo, aunque puede ocurrir que simplemente lo mantenga como reserva de valor.<\/p>\n

Hay que tener en cuenta que la inversi\u00f3n residencial privada explica un cuarto de la inversi\u00f3n total en Argentina y en buena parte est\u00e1 representada por esta l\u00f3gica de valorizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u00bfDe qu\u00e9 tipo de producto inmobiliario hablamos? Tomemos el casco fundacional de La Plata (el de Dardo Rocha), pero podr\u00edan hacerse inferencias similares para otros centros urbanos. Los datos tienen unos a\u00f1os pero con altibajos las tendencias se mantienen. El 60% de los metros aprobados se construyeron en el casco urbano, que ocupa un tercio de la superficie urbana total (25km2). De ellos, a su vez, el 60% corresponde a departamentos de uno o dos ambientes. Estar\u00edamos hablando de unos 200 mil metros cuadrados anuales promedio. El monoambiente o el departamento peque\u00f1o es el producto m\u00e1s rentable: es f\u00e1cil duplicar la renta por alquiler respecto de departamentos m\u00e1s grandes. La tendencia lleva a que en CABA se haya bajado la superficie m\u00ednima a solo 18m2, lo cual mereci\u00f3 una excelente nota del prestigioso polit\u00f3logo Oscar Oszlak hace unos d\u00edas en La Naci\u00f3n.<\/p>\n

Este fen\u00f3meno se asocia tanto como anillo al dedo con otro de tipo demogr\u00e1fico: crece muy fuertemente la tasa de hogares integrados por una o dos personas. Esto agudizado por el hecho que La Plata es una ciudad universitaria.<\/p>\n

\"\"El resultado: en el casco de La Plata un 67% de los hogares ten\u00edan all\u00e1 lejos en 2010 (\u00faltimo censo) solo uno o dos miembros y m\u00e1s de un 70% de \u00e9stos alquilaba monoambientes o peque\u00f1os departamentos. En el resto del distrito, en cambio, los hogares con esa cantidad de miembros eran solo el 33%. Los hogares pobres suelen tener en promedio m\u00e1s miembros, y en el cintur\u00f3n urbano de La Plata, 28.000 de ellos habitan en 150 asentamientos a raz\u00f3n de m\u00e1s de 4 miembros por familia. Pocos indicadores de segregaci\u00f3n socio residencial son tan elocuentes como estos. Mientras el grueso de la inversi\u00f3n de los desarrolladores va al casco central, \u00e9ste concentra poblaci\u00f3n m\u00e1s rica y sigue perdiendo peso relativo en una ciudad que parad\u00f3jicamente no deja de expandirse con loteos semi piratas, barrios privados y asentamientos.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 se requiere del estado para que la m\u00e1quina de la inversi\u00f3n en ladrillos funcione m\u00e1s aceitadamente? Por supuesto ayuda una regulaci\u00f3n urban\u00edstica que admita los mayores aprovechamientos posibles del suelo en el centro, donde est\u00e1n las mejores condiciones de localizaci\u00f3n. En La Plata, desde 2010, se viene literalmente \u201cregalando\u201d un sobreaprovechamiento del suelo que va del 50% al 70% respecto de lo normado, sin contraprestaci\u00f3n alguna, lo cual es de muy dudosa legalidad en el marco del r\u00e9gimen de la ley provincial de uso del suelo. Como resultado de eso numerosos paisajes barriales se ven abruptamente alterados por dos o tres \u201cdedos\u201d por manzana que agregan 10 o 12 pisos al perfil hist\u00f3rico. Adem\u00e1s, un subsidio impl\u00edcito que pagan todos los platenses para ir emparchando en el centro el colapso definitivo del sistema sanitario, mientras que un tercio de la ciudad no tiene nada. Es el precio de mantener la m\u00e1quina funcionando.<\/p>\n

Sin embargo hay un punto de posible ruptura de este circuito que parece obvio. D\u00f3lares para invertir parece haber infinitos, personas que renten luego el departamento del inversor pueden llegar a faltar, al menos en La Plata. Si se mantienen las tendencias demogr\u00e1ficas y de distribuci\u00f3n residencial, es posible que en estos a\u00f1os haya crecido m\u00e1s el n\u00famero de nuevos departamentos que la cantidad de nuevas unidades dom\u00e9sticas en el casco. Sum\u00e9mosle a ello que ya en 2010 podr\u00eda haber habido un stock vacante de un 15% aproximadamente. Adem\u00e1s, si bien la renta por alquiler contra el precio de venta parece estar en sus m\u00ednimos, sigue siendo un monto en d\u00f3lares que cada vez menos gente puede pagar.<\/p>\n

\u00bfSe multiplicar\u00e1 la cantidad de departamentos vacantes sin que ello altere el circuito? \u00bfEl mercado frenar\u00e1 a tiempo? \u00bfCambiar\u00e1 el tipo de producto resignando tal vez algo de rentabilidad? \u00bfLos precios se har\u00e1n m\u00e1s accesibles de manera de facilitar el acceso a otras franjas? No lo sabemos con claridad. S\u00ed sabemos que la autoridad local no demuestra estar haciendo estas cuentas.<\/p>\n

\"\"Parece necesario buscar alternativas; no parece ideal dejar al mercado librado a su propia inercia. Por supuesto es imprescindible reconstruir una pol\u00edtica p\u00fablica que provea soluciones a los sectores que no tienen capacidad alguna de acceder al h\u00e1bitat por la v\u00eda del mercado, eso est\u00e1 descontado. Para los sectores medios, tambi\u00e9n esperamos la reconstrucci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario o el d\u00eda que las condiciones lo permitan; m\u00e1s a\u00fan, lo deseable ser\u00eda que parte de los excedentes de quienes hoy invierten en ladrillos vaya a financiar un circuito de producci\u00f3n al alcance de amplias franjas, sea para comprar o alquilar.<\/p>\n

Pero mientras tanto la m\u00e1quina seguir\u00e1 existiendo por aquello del colch\u00f3n que describimos. La pregunta es \u00bfpueden buscarse otros formatos m\u00e1s productivos socialmente, es decir que lleguen a m\u00e1s personas, pero adem\u00e1s integren social y urban\u00edsticamente algo mejor a la ciudad? Una opci\u00f3n ser\u00eda buscar que parte de la producci\u00f3n inmobiliaria privada se distribuya en subcentros locales, promoviendo en ellos algo m\u00e1s de dinamismo y as\u00ed, ir alterando de a poco, la hiperconcentraci\u00f3n de actividades en el casco que concita 1,4 millones de viajes diarios desde las localidades que deja en crisis el sistema de movilidad. Tambi\u00e9n sobre corredores o enclaves en la periferia proporcionando sistemas de infraestructura que no tienen.<\/p>\n

Puede que los productos inmobiliarios en varias de las localidades no sean todo lo \u201cpremium\u201d como se muestran los que se construyen en el casco, es decir tengan menor valor final y por supuesto no garanticen hiper rentas para los desarrolladores. Pero de hecho hoy existe un mercado de minicondominios que producen en las localidades peque\u00f1os conjuntos en un lote con precios de venta notoriamente inferiores a los del casco.<\/p>\n

Ahora, \u00bfqu\u00e9 pasa si se logra armar un buen esquema de garant\u00edas de alquiler con apoyo p\u00fablico, y m\u00e1s aun, un subsidio de alquiler para familias siempre que las viviendas no est\u00e9n en el casco? \u00bfFinanciado c\u00f3mo? En parte tal vez con una tasa sobre la renta extraordinaria de los edificios que indefectiblemente se seguir\u00e1n haciendo en el casco, aunque sean menos. Por ejemplo por el diferencial de edificabilidad por sobre la norma. Es decir, una especie de redistribuci\u00f3n al interior del mercado. Da la casualidad que existe desde 2010 una ordenanza en tal sentido en La Plata pero no se aplica.<\/p>\n

\"\"En CABA se sancion\u00f3 el a\u00f1o pasado una ley de \u201cvivienda asequible\u201d que captura parte de la renta del suelo valorizado por el nuevo c\u00f3digo urbano para subsidiar un 20% del precio de venta para las unidades que integren conjuntos pre aprobados y vayan destinados a quienes se inscriban en un registro. La Fundaci\u00f3n Metropolitana hab\u00eda hecho una propuesta en tal sentido cuando se conoci\u00f3 el proyecto original de C\u00f3digo. No conocemos acerca de los resultados de la aplicaci\u00f3n de la nueva ley. Pero es un indicio.<\/p>\n

En la Provincia bastante antes se hab\u00eda sancionado la Ley 14.449 de Acceso Justo al H\u00e1bitat que ped\u00eda a los municipios que implementaran mecanismos de captaci\u00f3n de rentas urbanas extraordinarias para financiar la construcci\u00f3n del h\u00e1bitat popular. Muy pocos lo est\u00e1n implementando. Se entiende que no hay capacidad de imponer esto al mercado, y adem\u00e1s, no se logra una decisi\u00f3n en conjunto que evite la competencia entre municipios por la localizaci\u00f3n de las inversiones.<\/p>\n

Pero con ese marco, en La Plata podr\u00edan implementarse no solo lotes con servicios para los sectores de menores ingresos, un programa de subsidio al alquiler para nueva vivienda pero tambi\u00e9n para alquiler social en viviendas deterioradas a recuperar en el casco y los viejos centros de localidades (Los Hornos, Tolosa, Villa Elvira, etc). Es muy posible que los loteos sociales no calcen en una din\u00e1mica de mercado y deban ser llevados a cabo por el estado u organizaciones sociales. Pero la recuperaci\u00f3n de viviendas deterioradas para alquiler s\u00ed podr\u00edan ser de inter\u00e9s de inversores privados.<\/p>\n

En definitiva, m\u00e1s all\u00e1 de que lo que se ha hecho es solo una reflexi\u00f3n, de lo que se trata es explorar nuevas formas de relaci\u00f3n entre estado y mercado inmobiliario en la era del colch\u00f3n, que sean m\u00e1s productivas socialmente, contribuyan a construir ciudad de calidad, y distribuyan algo m\u00e1s de beneficios al conjunto. Parece necesario hacerlo mientras se monta una amplia y s\u00f3lida pol\u00edtica de provisi\u00f3n de bienes y servicios residenciales para todos los hogares en el marco de una Argentina en crecimiento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

POR LUCIANO PUGLIESE – En \u00e9pocas como esta, quienes se han acolchonado en d\u00f3lares o tienen excedentes en pesos que no pueden ir f\u00e1cilmente a d\u00f3lares, tienen dificultades para encontrar inversiones redituables en el pa\u00eds. Salvo tal vez que lo hagan en ladrillos. La pregunta es \u00bfpueden buscarse otros formatos m\u00e1s productivos socialmente, es decir que lleguen a m\u00e1s personas, pero adem\u00e1s integren social y urban\u00edsticamente algo mejor a la ciudad?<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":8220,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2065],"tags":[763,2076,1530,2078,408,191,2077,2079],"class_list":["post-8901","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-2020-febrero","tag-caba","tag-estado","tag-habitat","tag-inversion","tag-la-plata","tag-luciano-pugliese","tag-mercado-inmobiliario","tag-regulacion-urbanistica"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8901","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8901"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8901\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8220"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8901"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8901"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/metropolitana.org.ar\/idm\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8901"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}