Por Valentín Rojas Lovecchio – La nueva “Ley de Alquileres” (Ley 27737) que entró en vigencia el 18 de octubre del año 2023 trae consigo cambios significativos para dueños e inquilinos:
La ley establece que el propietario debe mantener la propiedad en condiciones adecuadas y asumir las reparaciones necesarias, a menos que los daños sean imputables al inquilino. Sin embargo, la normativa carece de precisiones sobre qué situaciones son imputables al inquilino, generando posibles disputas.
Por ejemplo, respecto a las reparaciones, la ley establece que el inquilino debe notificar al propietario sobre cualquier desperfecto, ya sea por correo postal o mail. En situaciones de reparación urgente, el propietario tiene 24 horas para responder y tomar medidas; de lo contrario, el inquilino puede encargarse de la solución, con los costos a cargo del propietario. Para reparaciones no urgentes, el propietario tiene un plazo de 10 días para resolver el problema, y si no lo hace, el inquilino puede proceder con la reparación y cargar los costos al propietario.
Con respecto a esto, la ley no especifica qué problemas se consideran urgentes, lo que puede dar lugar a interpretaciones y desacuerdos que terminarían en un conflicto entre las dos partes.
Entre las modificaciones más destacadas se encuentra la obligatoriedad de fijar el precio exclusivamente en moneda nacional, evitando la dolarización del mercado y prohibiendo la publicidad con precios en moneda extranjera.
Además, se permite ajustar los alquileres de manera semestral, en contraste con el ajuste anual previo. La fórmula de ajuste también experimenta un cambio, abandonando el índice ICL para adoptar el coeficiente «Casa Propia», que utiliza la variación salarial promedio y la inflación promedio del último año.
Entre los beneficios fiscales para los inquilinos, destaca la posibilidad de deducir el 40% de las sumas abonadas en concepto de alquileres, con un límite igual a la ganancia no imponible, siempre que no sean titulares de ningún inmueble. Además, se introduce una nueva deducción del 10% tanto para el locador como para el locatario, sin límite.
En relación con el Impuesto sobre Bienes Personales, se incorpora una exención para los inmuebles destinados a casa habitación con contratos debidamente registrados, siempre que tengan un valor impositivo igual o inferior a $30.000.000 cada uno.
Para los propietarios, la ley sugiere que la implementación de estos beneficios podría motivar a alquilar propiedades para uso residencial desde el punto de vista fiscal. La reforma elimina el límite de tres unidades de explotación para ser monotributista, considerando cada inmueble como una unidad de explotación.
¿Qué sucederá con la nueva administración?
El presidente Javier Milei anunció su intención de derogar la Ley de Alquileres, promulgada en junio de 2020 y reformada recientemente. Milei sostuvo que es necesario entender el alquiler como un contrato entre partes y expresó que la ley vigente causó más perjuicios que beneficios, especialmente afectando a aquellos a quienes pretendía proteger. Con menos de dos meses de vigencia, el mandatario electo argumentó que la normativa actual generó daño en lugar de soluciones efectivas.
Además, el Presidente electo señaló que, bajo su gobierno, los contratos de alquiler podrán pactarse «en cualquier moneda«, enfatizando la importancia de la libertad monetaria en la dirección que buscan avanzar. Al buscar una desregulación significativa en el sector, el presidente electo quiere establecer un marco más flexible y adaptado a las necesidades de las partes involucradas en los contratos de alquiler.
¿Qué sucedería si se deroga?
La derogación de la Ley de Alquileres en Argentina podría tener consecuencias significativas y diversas. La actual legislación, al establecer derechos y responsabilidades específicos, busca equilibrar las relaciones entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, la derogación de esta ley podría generar un escenario menos regulado y más propenso a conflictos, con posibles repercusiones como:
La falta de claridad en los derechos y obligaciones de ambas partes podría aumentar la probabilidad de conflictos y disputas legales. La ausencia de regulaciones detalladas sobre reparaciones, notificaciones y otros aspectos podría generar interpretaciones divergentes y desacuerdos frecuentes.
Permitir que los contratos de alquiler se pacten en cualquier moneda, como propone el presidente electo Javier Milei, podría introducir volatilidad en los precios y hacer que los inquilinos estén expuestos a fluctuaciones monetarias, dificultando la planificación financiera.
La derogación de la ley podría dejar a los inquilinos sin beneficios fiscales y deducciones significativas, afectando su capacidad para afrontar los costos de vivienda y reduciendo su poder adquisitivo.
La flexibilización de condiciones para la resolución anticipada por parte del locatario podría disminuir la estabilidad y seguridad para los inquilinos, especialmente en contratos de vivienda.
Además, la eliminación de restricciones en la publicidad de precios podría llevar a prácticas menos transparentes o abusivas en el mercado de alquiler. La derogación de disposiciones relacionadas con la publicación de información estadística también podría dificultar la implementación de políticas efectivas y limitar la disponibilidad de datos sobre la demanda habitacional.
Por último, la derogación de una ley que regula contratos de locación podría generar incertidumbre en el mercado inmobiliario, creando un ambiente de inseguridad jurídica para ambas partes.
En conclusión, la derogación de la Ley de Alquileres podría generar incertidumbre, desequilibrio en las relaciones contractuales y desprotección para los inquilinos. Aunque la regulación actual puede ser mejorada, considerar cuidadosamente los impactos potenciales y buscar posibles mejoras dentro del marco regulatorio existente podría ser una alternativa más prudente que una derogación completa.
