Informe Digital Metropolitano

La nueva normativa, generada para contener problemas de urgencia, estableció un plazo de 180 días para iniciar un proceso de planeamiento municipal que establezca un nuevo Código de Ordenamiento Urbano, eje estratégico para la gestión de Gabriel Katopodis. Las modificaciones al COU actual y al Código de Edificación, sancionadas en julio pasado, fueron impulsadas a partir de un reclamo vecinal de larga data que no fue atendido por la administración municipal saliente.

El Código de Ordenamiento Urbano es una herramienta que dispone cada municipio para regular los usos del suelo, las densidades, la morfología y los índices de ocupación del espacio, entre otros indicadores. En tanto el Código de Edificación regula los estándares constructivos para la ejecución de las obras: calidad de los materiales, modalidad de construcción, medidas de seguridad en obras, procedimientos administrativos, etc. Además, y terminando de configurar su naturaleza de manual de construcción, establece los estándares mínimos de habitabilidad: superficie que necesita cada vivienda, medida mínima de un dormitorio, tamaño de  ventanas y/o ancho de escaleras. Juntos, el Código de Ordenamiento Urbano y el de Edificación, son las herramientas legales que configuran qué y cómo se construye en el territorio. Y, si bien ambos son sancionados por el Deliberante Local y gestionados por el Departamento Ejecutivo, en el caso del COU es necesaria la homologación de la Provincia de Buenos Aires, para que obtenga su vigencia plena. En tanto el Código de Edificación responde a las potestades propias del municipio y no requiere la intervención de la Provincia para su implementación.

En la metrópolis Buenos Aires, el ordenamiento del territorio (y de lo que acontece sobre su superficie) es legislado a nivel provincial por la ley 8912, del año 1977, la que
entre otros puntos establece que la responsabilidad primaria recae en el nivel municipal y que es obligatorio que  cada municipio cuente con un instrumento legal sobre el tema. Si bien la ley establecía que los municipios contaban con 120 días para desarrollar dicho instrumento (o 180 para adaptarlo, en caso de que ya hubiera ordenanzas al respecto), la mayoría no dispone de un COU y mantiene la zonificación preventiva que data aproximadamente de hace 35 años. En el caso de San Martín se trata de un municipio con antecedentes en planificación, dado que al momento de la sanción de la 8912 ya disponía de un plan, del año 73 y posteriormente inició un proceso que culminó recién en el año 86, con la sanción del Código de Ordenamiento Urbano vigente. Desde ese momento, dicho instrumento no había sufrido modificaciones estructurales hasta el mes de julio pasado. Sólo ordenanzas de excepción a la regla, muchas sin homologación provincial.

Según el Arq. Norberto Iglesias,  Director General de Ordenamiento Urbano del Municipio de San Martín e integrante de la Fundación Metropolitana, “La disfuncionalidad de ese código es la misma que tiene la mayoría de los códigos que responden a la 8912 y no fueron revisados críticamente cuando se redactaban, que es la de adoptar como paradigma deseable el formato de torre. El modelo de los ´80, premiaba a los edificios que se retiran de las medianeras y del frente, con una visión idílica de ciudad que no se compadece demasiado con las tradiciones de construir entre medianeras. Esta situación rompió, en muchas ciudades, la trama urbana tradicional, la estructura de la manzana, la vitalidad de la vereda como espacio de convivencia e intercambio y, a causa de los premios asignados a este formato, elevó la altura de los edificios. Esta última consecuencia ha impactado en muchas localidades del Gran Buenos Aires y generado muchas polémicas con los vecinos de barrios tradicionales de casa bajas que no quieren las torres y sólo advirtieron este impacto a partir del boom inmobiliario de los últimos años”.

Justamente, las modificaciones al COU de San Martín realizadas en julio pasado, se motivaron en los estos reclamos vecinales, que convirtieron un problema urbanístico en político por el impacto de las alturas de los edificios que “brotaban” en los barrios de Villa Ballester y San Andrés. En el caso de Villa Ballester, el proyecto reduce las alturas máximas e impulsa la rezonificación parcial de la localidad con el objeto de que las construcciones de altura puedan realizarse sólo en los sectores donde ya predominan. Según la zona, los edificios podrán tener hasta 9, 12, 15, 21 o27 metros de altura. En cambio en San Andrés, se estableció la prohibición de edificaciones de más de 9 metros de altura.  En ambos casos, también se duplicaron las exigencias en los estándares de estacionamiento. “Hay una zona que se valoriza como residencial de baja densidad y cuando llegan los edificios destruyen el valor de las casas que los rodean. Esta es una queja frecuente de la mayoría de los vecinos”, sostiene el Arq. Carlos Rodríguez, secretario de Obras del Municipio San Martín, el área donde surgió el proyecto, y explica que la idea es que se empiece a construir en otras zonas del Partido. “Estamos alentando la construcción en las avenidas del Partido. Sobre Perdriel, Ruta 8, 25 de Mayo y San Martín en el acceso, se permitirán alturas de nueve pisos”, dice el funcionario.

Diego Bernhardt, uno de los vecinos que reclamaba las modificaciones, explicó las ventajas del proyecto: “Se obtuvo un límite de altura de edificación claramente definido en metros, para cada zona. Se duplicaron la cantidad de cocheras requeridas para cada edificio, en función de la cantidad de habitantes. Ya no se puede demoler ni iniciar la construcción del edificio sin tener los planos aprobados. Y se eliminaron las excepciones, para evitar abusos”. Aunque también destaca que algunos de los cambios pedidos no fueron atendidos: “En algunas zonas no se obtuvieron las alturas máximas deseadas por los vecinos. Y debido al enorme crecimiento del parque automotor, hubiera sido bueno establecer aun más cocheras obligatorias por edificio”. Las modificaciones realizadas habilitaron la posibilidad de construir viviendas multifamiliares en una significativa superficie del partido (25%) en la que antes estaba prohibida, lo que regulariza la situación de muchos habitantes del Municipio que ya tenían construida más de una vivienda por terreno de manera clandestina e incrementa las posibilidades de la inversión inmobiliaria futura. En este último sentido, también incrementa los indicadores de ciertas avenidas y rezonifica un amplio sector del distrito en la zona de Villa Lynch y sus adyacencias, con el objeto de adecuar los indicadores urbanísticos a los usos mixtos del Distrito Tecnológico que el municipio planifica para ese sector.

El Código de Edificación de San Martín se sancionó en el 85, como parte del mismo proceso en el que se constituyó el COU. Y, si bien contiene un capítulo que establecía las faltas y las penas correspondientes para quienes lo incumplen, se remitía a una ordenanza del año 1955, totalmente desactualizada. En la práctica, entre otras situaciones irregulares, permitía que la obra se inicie con la sola presentación de la carpeta y sin la necesaria aprobación del plano. Además, la cultura burocrática de la oficina de Obras Particulares omitía la visita al inmueble, antes o después de aprobado el plano, lo cual daba lugar a diferentes irregularidades.

Las modificaciones realizadas en julio han revertido en parte esta situación, y apuntan a transparentar los procesos de aprobación de los planos de obras, disminuyendo la probabilidad de arbitrariedades en los procesos. Sin embargo, una de sus mayores innovaciones es la consideración de las obras clandestinas que se efectúan por iniciativa de los sectores populares que autoconstruyen su hábitat sin asistencia técnica profesional. Hasta esta modificación, su regularización estaba pendiente una oportuna ordenanza de excepción, que abonaba la cultura clientelar y postergaba los procesos de registración de estas obras hasta la próxima “moratoria”. Lo normado en esta materia discrimina claramente este tipo de construcciones de aquellas que utilizaban estas moratorias para blanquear verdaderos despropósitos edilicios, los que incumplían desde los estándares mínimos de habitabilidad y seguridad hasta los indicadores y usos establecidos en las normas, aprovechando descaradamente la edificabilidad posible y generando negocios inmobiliarios de rentabilidad extraordinaria.

En la metrópolis Buenos Aires, cada municipio cuenta con su propio Código de Edificación, lo cual trae no pocos dolores de cabeza a profesionales ligados a la construcción, sino que también abre espacios para procedimientos poco claros por parte del estado local. Por esta razón, el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires está trabajando en una iniciativa para redactar un código único de edificación para el AMBA. Según Iglesias “No tiene sentido que un profesional que vive en el AMBA tenga en su biblioteca 40 códigos para poder trabajar en los 40 municipios cuando las condiciones ambientales, productivas, sociales, tecnológicas y económicas son homogéneas ”. Consultado sobre la viabilidad de impulsar una iniciativa similar en relación al COU, no es tan contundente: “El COU responde más a la cultura y a las políticas locales, a la idea de ciudad que tiene cada colectivo. La ley 8912 establece la posibilidad de que más de un municipio redacte un código común, pero esto nunca se utilizó, no hay experiencias al respecto”.

Las modificaciones realizadas a ambos códigos, fueron impulsadas por el intendente municipal, Gabriel Katopodis, y aprobadas luego de una larga sesión, en la que estuvieron presentes vecinos de los barrios de San Andrés y Villa Ballester, por 13 votos contra 10. Roberto Siminian,  concejal desde el año 2000, no sólo se opuso con su voto sino que rechazó duramente el proyecto: “Todo fue llevado con mucho apuro y la verdad es que no se contó con el tiempo necesario para hacer un estudio exhaustivo. Más allá de eso, una ordenanza fiscal e impositiva que se modifica en una cantidad enorme de artículos merece, razonablemente y para obrar con responsabilidad, un estudio. Esto que llaman modificaciones al COU no es más que una gran excepción hecha sobre todo para Villa Lynch y para la problemática del CEAMSE. Denuncio que esto es un gran negocio que ya está contratado, con un cambio de zonificación para poder terminarlo. Siempre estuve de acuerdo en que no se puede edificar de forma indiscriminada en zonas residenciales. Pero hagamos las cosas bien: hay que hacer un COU en San Martín y obligar a la Provincia a que lo acepte. Porque no es solamente San Andrés el que tiene problemas, sino todo San Martín. Hay que escuchar a todos para definir juntos qué San Martín queremos. Eso sería un Código de Ordenamiento Urbano, no estos parches. Lo que no entienden algunos vecinos, sobre todo de San Andrés, es que los que manejan las construcciones aceptan los parches, pero no un cambio en el COU. Además, había un organismo constituido para hacer la reforma, que estuvo en funcionamiento el año pasado. Pero desde el Ejecutivo se cortó con este trabajo y se sacó lo que ellos llaman “Reforma del COU”, que, insisto, no es más que sacar una gran excepción para Villa Lynch y para las construcciones sin medidas de altura que se harán, que harán eclosionar todos los servicios público de San Martín” [1].

Por su parte, en declaraciones a medios locales, el secretario de Obras Públicas, Arq. Rodríguez, explicó: “Estamos muy contentos de que este proceso se haya dado en un plazo de seis meses de gestión. Tenemos aprobado un instrumento que nos permite seguir avanzando en un plan de desarrollo urbano, al mismo tiempo que pone reglas de juego claras para las inversiones que puedan hacerse tanto en San Andrés y Villa Ballester, como en el resto de los barrios. Por un lado, cuidando la calidad de vida de los vecinos de esos barrios. Y, por otro, promoviendo inversiones en otros. Los beneficios son tres: primero, vamos a limitar las alturas construibles en San Andrés y Villa Ballester, con lo cual va a desaparecer este peligro para la calidad de vida que eligieron los vecinos. Segundo, vamos a permitir que se regularicen construcciones clandestinas, como las que eran segundas o terceras viviendas en lotes de barrios donde no se podía hacer más de una. Ahora se podrá hacer más de una vivienda. Y, por último, vamos a alentar, en esos mismos barrios, las inversiones para la construcción de edificios de propiedad horizontal. Sintetizamos los mejores cambios que pudimos hacer en este plazo. Trabajamos en un Código de Ordenamiento Urbano que tenía 25 años de antigüedad, con falencias que eran largamente conocidas. Y lo hicimos a través de un equipo que juntó gente de mucha experiencia en la Provincia y otros con 30 años en la municipalidad de San Martín. Pero, como dijimos antes, nuestra idea es seguir trabajando”.

Aunque sus restricciones en materia de altura están vigentes, se ha iniciado el trámite de convalidación provincial de las ordenanzas que modificaron el COU, que también establecen un plazo de 180 días para que el Municipio presente un proceso de planeamiento municipal con el objetivo de establecer un nuevo COU, un tema en el que la gestión de Katopodis ya está trabajando. El pasado 6 de septiembre el Municipio presentó su plan de obras 2012-2015, un proyecto estratégico que comprende tres ejes de acción: mejoras en el espacio público; renovación urbana; y urbanización de villas y asentamientos precarios con agua, cloacas, luminarias y pavimento, con una inversión estimada de 960 millones de pesos hasta el año 2013, financiados por la  Nación, la Provincia de Buenos Aires y el propio Municipio.