POR LUCIANO PUGLIESE, FUNDACIÓN METROPOLITANA – Hace algunas semanas, otra vez, en el Gran Buenos Aires centenares de familias tomaron un campo de la periferia metropolitana. En este caso fueron 60 hectáreas en Merlo. Por la coincidencia con el recambio político y por la escala del asentamiento, el caso tuvo amplia repercusión pública. Pero la ocupación de tierras inactivas mejor o peor ubicadas en la ciudad es un fenómeno que viene repitiéndose desde hace años en el área metropolitana de Buenos Aires y en muchas de las grandes ciudades del país.
Como sabemos, en la génesis de los nuevos asentamientos aparecen frecuentemente condimentos que no son los que se veían cuando irrumpió la toma organizada de tierras como nuevo fenómeno social y urbano, en los 80. A la acción colectiva que proclamaba la necesidad de realizar derechos básicos y planteó incluso fuertes desafíos a la dictadura, la sucede con más frecuencia ahora una cadena de complicidades entre mafias locales, policías, punteros, revendedores y en ocasiones los mismos propietarios, capaz de realizar un excelente negocio económico urbanizando sui generis tierra que poco vale, y que en muchos casos directamente no es apta.
La amenaza de desalojo es constante; la de la ley o la de los “promotores”. Sin luz, sin agua y sin techo, la toma constituye un momento de gigantesca penuria para quienes finalmente son los más afectados en esta historia: los miles de hogares que ya no pueden seguir cohabitando bajo el mismo techo con otra familia y sencillamente no encuentran una oferta de suelo a su alcance, o que no pueden sostener el pago de un alquiler y son sometidos muchas veces a la arbitrariedad de contratos informales allí donde estaban.
Los hogares que cohabitan eran en 2010 en todo el país 1,5 millones, dos tercios viviendo a razón de tres o más personas por cuarto. La incidencia de los inquilinos creció un 50% entre censos, lo que no debiera ser malo, pero hay indicios de que lo hicieron proporcionalmente más en el mercado informal. Muchas veces los que toman cohabitan en el barrio vecino con sus padres o suegros, o alquilan allí. A ellos la solidaridad intergeneracional no les alcanza para sostener la primera vivienda familiar.
Los números también indican que entre estado, mercado inmobiliario (que suele producir muchas unidades que
quedan vacías) el programa Procrear que ya tiene una incidencia significativa, y otras formas de producción registrada, se estaría satisfaciendo la mitad de las viviendas que demandaría el crecimiento de la cantidad de hogares y la sustitución en un plazo razonable (dos décadas) de las viviendas irrecuperables. El resto autogestiona de alguna manera su propia vivienda o cohabita; entre ellos son muchos los que no pueden resolver legalmente lo primero que necesitan: suelo con un mínimo de servicios donde construir.
Así las cosas muchas de nuestras ciudades crecen sólo en villas y asentamientos por un lado, y en departamentos en los centros urbanos que se densifican, por otro, obviamente para una demanda bien distinta en cada caso. Por ejemplo, el módico crecimiento poblacional en la CABA coincide casi con el número de nuevos habitantes en villas.
En contraste, cuando las tomas urbanas se consolidan viene observándose que rápidamente se construyen viviendas sólidas. Los datos también muestran la disminución de la precariedad y el mejoramiento de la calidad de las viviendas, asociado al aumento de la capacidad de consumo y ahorro verificado en muchos de los últimos años. Más difícil o a veces imposible es resolver los bienes públicos en el asentamiento: accesibilidad, energía, agua y cloacas, contaminación del suelo, protección contra las inundaciones y varios etcéteras más. Complejo pero posible es ayudar a resolver las necesidades de ampliación o mejoramiento de la calidad constructiva. Estos dos factores constituyen dos tercios del déficit total de viviendas.
Las propuestas de Cambiemos y el Frente para la Victoria plantearon casi lo mismo en materia habitacional: construir entre 1 millón y 1,2 millones de viviendas en cuatro años. Sin contar que cada vez que a lo largo del tiempo se hicieron anuncios tan ambiciosos rara vez se pudo llegar a la meta, lo que pensamos es que falta desplegar en serio y de una buena vez una propuesta de política urbana para la vivienda. Y esto supone plantear objetivos en relación a todos los mercados implicados: claramente de suelo, pero también de construcción, de crédito, de prestación de servicios, de materiales, de alquileres. Inevitablemente también debiera perseguir objetivos de promoción y fortalecimiento de las organizaciones sociales que busquen producir su hábitat, para algo nuevo o para mejorar lo que se hizo.
La “producción” de nuevo espacio urbano para la vivienda de interés público con la mejor calidad urbana posible se resuelve en muchísimos países con alguna clase de instrumento mandatorio que asegura en primer lugar la disponibilidad del suelo: declaración de urbanización prioritaria, penalización económica por retención de suelo superado un plazo, sujeción a un plan de desarrollo declarado de interés público, incentivos para la constitución de consorcios de desarrollo, asignación de stocks de créditos por concurso de proyectos, expropiación urbanística. Entre nosotros tenemos todas las opciones abiertas en la legislación e incluso ejemplos notables de este tipo de gestión como los viejos barrios obreros (1948-1952). Pero poca utilización.
El costo del suelo no debiera representar más del 15% del precio final del metro construido; los costos de que la ciudad crezca mal, con segregación e inaccesibilidad, son a la corta muy superiores. Para eso hace falta poder tasar lo justo: en la Provincia existe una ley nunca cumplida de creación de un Tribunal de Tasaciones. Por otro lado las experiencias internacionales de coordinación metropolitana de planes urbanos locales que delimitan suelo para estas operaciones, y una empresa de mayoría pública que las urbaniza, son muy eficaces. Logran minimizar los costos haciendo un manejo inteligente y con sentido público de las rentas urbanas generadas.
Pero la política urbana para la vivienda también se podría proponer la rehabilitación de viejos barrios con alto grado de obsolescencia y bajo aprovechamiento de su potencial constructivo aunque buena accesibilidad y servicios. Miles de viviendas nuevas podrían edificarse con pequeñas empresas en lotes o partes de barrios consolidados, canalizando ahí crédito con subsidios que estimulen una densificación controlada, mixtura social y revitalización general de amplias zonas. También tenemos experiencia internacional para mirar en estas operaciones. Es que en algún momento el problema de los sectores de la ciudad que entran en un espiral de obsolescencia y desvalorización deberá ser afrontado. Que el crédito disponible sólo esté orientado a la vivienda individual en nuevas urbanizaciones periféricas, como pasa con alguna de las operatorias del Procrear, no es sostenible.
Por supuesto las intervenciones sistemáticas de mejoramiento de barrios precarios proveyendo infraestructura pública y el apoyo para ampliar la vivienda construida son vitales. Eso incluye desde ya a los centenares de asentamientos y villas que tenemos en la metrópoli Buenos Aires.
Estas pocas ideas tienen no obstante un marco de referencia: la penuria de tierras a la que son empujados muchos conciudadanos no puede reiterarse ni mucho menos profundizarse. Tal vez sea necesario acordar en cuatro grandes principios, seguramente conocidos por casi todos:
- Sostener una perspectiva de derechos al considerar los procesos sociales en la ciudad. Se trata de cumplir con el derecho constitucional a la vivienda.
- Desarrollar una mirada integral sobre la ciudad y sus formas de crecimiento para que la política de
vivienda no solo cuente “techos” construidos sino que garantice el mejor acceso a los bienes y servicios urbanos. - Desalentar formas de transformación de la ciudad sólo orientadas por lógicas rentísticas desmedidas, que provocan exclusión para amplios sectores. Los excedentes financieros de amplias franjas de la población debieran encontrar canales de inversión capaces de satisfacer necesidades públicas.
- Avanzar en el campo del desarrollo urbano con un estado presente capaz de orientar a los agentes hacia la construcción de una ciudad para todos. Que emplee todos los instrumentos a su alcance y avance incluso en nuevas marcos legales en materia de suelo y ordenamiento territorial que en algunos casos fueron consensuados en el Parlamento en años recientes.
Tal vez por este camino hablemos menos de tomas y desalojos y cada vez más de una sociedad que logra cumplir con la Constitución.
