POR XIMENA PRUYAS
La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, es una herramienta dentro de un engranaje que conforma una política pública de acceso a la vivienda. ¿Cuál es el objetivo de esta ley? ¿Basta por sí misma para lograr la meta propuesta?.
En Argentina el derecho a la vivienda es un derecho declarativo, con la Reforma de la Constitución Nacional de 1994 los Tratados Internacionales de Derechos de la Humanidad están en la cúspide de nuestra Constitución. Este es el caso de Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre de Naciones Unidas que consagra en su artículo 25 el derecho a la vivienda: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios…”.
Este derecho tiene carácter fundamental para el disfrute de los derechos económicos, sociales y culturales y se encuentra amparado por otros instrumentos internacionales de derechos humanos ratificados por Argentina: el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (art 11), el Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, (art. 17), la Convención sobre los Derechos del Niño (arts. 16, 1 y 27. 3), y en la Convención sobre los derechos de las personas con discapacidad (arts. 9 y 28).
Imagen: Patrick Perkins
¿Por qué defender el acceso a la vivienda digna? A nivel individual impacta en la calidad de vida de las personas, su desarrollo personal y profesional, su tiempo de ocio, su bienestar físico y mental; y a nivel colectivo, incide en el desarrollo económico de los barrios, pues condiciona el vínculo territorial y el proceso de socialización a través de los centros educativos y recreativos (clubes, bares, centros culturales, etc.).
Sin embargo, su acceso no es uniforme y depende de varias aristas: la zonificación, el género, la edad, la composición familiar, la capacidad adquisitiva, el mercado, el contexto nacional. No es lo mismo ser un empleado bancario, soltero de GBA, que ser una madre soltera y monotributista de CABA; un estudiante universitario que tiene que elegir entre estudiar o pagar un alquiler; una empleada doméstica; e incluso una mujer que sufre violencia de género o una persona trans.
A la hora de alquilar nos encontramos que las brechas de género, la precarización laboral, las altas tasas de desocupación y el engrosamiento de las líneas de la pobreza son invisibles a la mano del mercado. Por estos motivos, la regulación del acceso a la vivienda puede ser uno de los andariveles de una política pública orientada a los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Organización de Naciones Unidas para el 2030. Entre ellos, la equidad de género (punto 5), la reducción de las desigualdades (punto 10), y ciudades y comunidades sostenibles (punto 11), entre otros. No obstante, es importante no perder de vista que una ley por sí misma no es suficiente, también es necesario un conjunto de herramientas y la integración al interior del Estado (ministerial, municipal, provincial y nacional), presupuesto y voluntad política.
Para muchas personas y generaciones en nuestro país el sueño de la vivienda propia es una utopía, y alquilar es la única forma de acceder a una vivienda. La Ley de Alquileres vigente tiene aspectos que avanzan en esta dirección: el pasaje de dos años mínimos a tres es un alivio para la carga mental de inquilinas/os, permitiendo planificar un esquema de vida más estable; el límite al pago de alquiler anticipado, el aumento anual y la excepción de expensas extraordinarias son hacen un poco más asequible alquilar.
Pero tras dos años de su sanción los precios de los alquileres crecieron exorbitantemente y están desfasados. Por acciones y omisiones del Estado hay departamentos vacíos y personas/familias sin vivienda. Entre las omisiones nos encontramos con que no hay datos sobre la distribución de la propiedad de los departamentos, no se creó el Programa Nacional de Alquiler Social y tampoco se estableció un precio de referencia. La ley es un punto de partida para una política pública, no de llegada, en este link pueden leer 5 mitos sobre la ley nacional de alquileres.
Imagen: Tierra Mallorca
La Cámara de Diputados dió dictamen a dos proyectos para reformar el marco jurídico. El del Frente de Todos propone mantener la actual norma; sumar beneficios fiscales para mejorar la oferta de viviendas e introduce a la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor como órgano de arbitraje ante conflictos entre las partes. También presenta un sistema de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler y el registro de parte de los martilleros/as de los inmuebles ante la AFIP
El otro, de Cambiemos, plantea varios cambios para volver al anterior esquema: reducir los plazos de los contratos a dos años, que el ajuste de los valores sean discrecionales, teniendo como única regla el permiso a las inmobiliarias de aumentarlo cada tres meses, y que los propietarios puedan pedir hasta 6 meses de alquiler por adelantado. Además impulsan que no se pague la ley del cheque en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación.
Un punto que tienen en común ambas iniciativas es la propuesta de beneficios para los monotributos y eximición de bienes personales para propietarios/as que tengan viviendas de hasta 30 millones de pesos.
Por su parte, la mesa por los derechos del inquilino/a señalan que los proyectos presentados no solucionan la crisis habitacional e, incluso que, el proyecto del bloque de Cambiemos implica un retroceso en los derechos ganados. Y piden un impuesto a las propiedades ociosas a los fines de evitar la especulación y de aumentar la oferta de inmuebles.
Como señala el CELS: “Si los precios de los alquileres aumentan en forma desproporcionada respecto a los ingresos y si el empleo es muy inestable y quienes alquilan cuentan con baja o nula protección estatal, les inquilines tienden a empeorar sus condiciones habitacionales: se mudan a unidades más chicas, más deterioradas, con otras personas o más alejadas de sus vidas cotidianas”.
Ante esta situación, 9 millones de inquilinas e inquilinos están expectantes de lo que se va a decidir, es así que el miércoles 29 de junio se manifestó en todo el país el Valijazo con la consigna de reclamar la garantía del derecho a la vivienda. Una manifestación que en palabras de Gervasio Muñoz, de Inquilinos agrupados, recuerda a la “Huelga de la Escobas” la primera huelga inquilina de Barracas en el año 1907 que tras las organización de mujeres logró que se bajen los precios de los alquileres.
Imagen: Enrique García Medina.
El Estado debe participar activamente de esta política para mejorar las condiciones de vida de la población, se da así hasta en países como Alemania donde se trabajó sobre un referéndum para expropiar las viviendas especulativas y concentradas a fin de garantizar el pleno derecho a la vivienda.
LA MESA POR LOS DERECHOS DE LES INQUILINES
Las inquilinas y los inquilinos están agrupados/as en esta organización, que se define como un espacio multisectorial de reflexión, discusión y acción para hacer que el alquiler sea un modo adecuado de acceso a acceso a la vivienda. Está integrada por múltiples organizaciones e instituciones que buscan sumar una voz al debate público que priorice los derechos de les inquilines, estructuralmente vulnerados en un contexto de creciente déficit habitacional y desregulación del mercado de vivienda.
Está conformada por el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) – NI UNA MENOS – Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) – Federación de Inquilinos Nacional – Programa de Atención a Inquilinos, Defensoría del Pueblo CABA – Coordinadora de Abogades de Interés Público (CAIP) – Cátedra Derecho a la Vivienda, Universidad Nacional de Avellaneda – Coordinación de Alquileres, PBA – Ariel Wilkis y Florencia Labiano, Escuela IADES UNSAM – Sebastián Tedeschi, profesor Facultad de Derecho, UBA; entre otros/as.
