POR LUCIANO PUGLIESE – En épocas como esta, quienes se han acolchonado en dólares o tienen excedentes en pesos que no pueden ir fácilmente a dólares, tienen dificultades para encontrar inversiones redituables en el país. Salvo tal vez que lo hagan en ladrillos. Es lo que esperan numerosos analistas para el momento en que se logre estabilidad en algunas variables macroeconómicas básicas. Ayuda incluso, mientras no se aprecie mucho nuestra moneda, la baja relativa de los costos de construcción que se miden en pesos mientras que los precios de las unidades terminadas solo han descendido levemente en dólares a pesar de las fuertes devaluaciones.
¿Cómo funciona este circuito de inversión? De muy diversas maneras, pero como todo el mundo sabe es frecuente la compra por parte de miles de inversores individuales de participaciones en construcciones “desde el pozo” a través de fideicomisos u otras formas societarias. Es decir unos pocos agentes coordinan la inversión de muchos que por lo general ponen pesos y obtienen un producto final “departamento” valuado en dólares. Así funciona esta otra máquina de fabricar billetes verdes. Una vez recibido el departamento por parte del inversor es probable que intente alquilarlo, aunque puede ocurrir que simplemente lo mantenga como reserva de valor.
Hay que tener en cuenta que la inversión residencial privada explica un cuarto de la inversión total en Argentina y en buena parte está representada por esta lógica de valorización.
¿De qué tipo de producto inmobiliario hablamos? Tomemos el casco fundacional de La Plata (el de Dardo Rocha), pero podrían hacerse inferencias similares para otros centros urbanos. Los datos tienen unos años pero con altibajos las tendencias se mantienen. El 60% de los metros aprobados se construyeron en el casco urbano, que ocupa un tercio de la superficie urbana total (25km2). De ellos, a su vez, el 60% corresponde a departamentos de uno o dos ambientes. Estaríamos hablando de unos 200 mil metros cuadrados anuales promedio. El monoambiente o el departamento pequeño es el producto más rentable: es fácil duplicar la renta por alquiler respecto de departamentos más grandes. La tendencia lleva a que en CABA se haya bajado la superficie mínima a solo 18m2, lo cual mereció una excelente nota del prestigioso politólogo Oscar Oszlak hace unos días en La Nación.
Este fenómeno se asocia tanto como anillo al dedo con otro de tipo demográfico: crece muy fuertemente la tasa de hogares integrados por una o dos personas. Esto agudizado por el hecho que La Plata es una ciudad universitaria.
El resultado: en el casco de La Plata un 67% de los hogares tenían allá lejos en 2010 (último censo) solo uno o dos miembros y más de un 70% de éstos alquilaba monoambientes o pequeños departamentos. En el resto del distrito, en cambio, los hogares con esa cantidad de miembros eran solo el 33%. Los hogares pobres suelen tener en promedio más miembros, y en el cinturón urbano de La Plata, 28.000 de ellos habitan en 150 asentamientos a razón de más de 4 miembros por familia. Pocos indicadores de segregación socio residencial son tan elocuentes como estos. Mientras el grueso de la inversión de los desarrolladores va al casco central, éste concentra población más rica y sigue perdiendo peso relativo en una ciudad que paradójicamente no deja de expandirse con loteos semi piratas, barrios privados y asentamientos.
¿Qué se requiere del estado para que la máquina de la inversión en ladrillos funcione más aceitadamente? Por supuesto ayuda una regulación urbanística que admita los mayores aprovechamientos posibles del suelo en el centro, donde están las mejores condiciones de localización. En La Plata, desde 2010, se viene literalmente “regalando” un sobreaprovechamiento del suelo que va del 50% al 70% respecto de lo normado, sin contraprestación alguna, lo cual es de muy dudosa legalidad en el marco del régimen de la ley provincial de uso del suelo. Como resultado de eso numerosos paisajes barriales se ven abruptamente alterados por dos o tres “dedos” por manzana que agregan 10 o 12 pisos al perfil histórico. Además, un subsidio implícito que pagan todos los platenses para ir emparchando en el centro el colapso definitivo del sistema sanitario, mientras que un tercio de la ciudad no tiene nada. Es el precio de mantener la máquina funcionando.
Sin embargo hay un punto de posible ruptura de este circuito que parece obvio. Dólares para invertir parece haber infinitos, personas que renten luego el departamento del inversor pueden llegar a faltar, al menos en La Plata. Si se mantienen las tendencias demográficas y de distribución residencial, es posible que en estos años haya crecido más el número de nuevos departamentos que la cantidad de nuevas unidades domésticas en el casco. Sumémosle a ello que ya en 2010 podría haber habido un stock vacante de un 15% aproximadamente. Además, si bien la renta por alquiler contra el precio de venta parece estar en sus mínimos, sigue siendo un monto en dólares que cada vez menos gente puede pagar.
¿Se multiplicará la cantidad de departamentos vacantes sin que ello altere el circuito? ¿El mercado frenará a tiempo? ¿Cambiará el tipo de producto resignando tal vez algo de rentabilidad? ¿Los precios se harán más accesibles de manera de facilitar el acceso a otras franjas? No lo sabemos con claridad. Sí sabemos que la autoridad local no demuestra estar haciendo estas cuentas.
Parece necesario buscar alternativas; no parece ideal dejar al mercado librado a su propia inercia. Por supuesto es imprescindible reconstruir una política pública que provea soluciones a los sectores que no tienen capacidad alguna de acceder al hábitat por la vía del mercado, eso está descontado. Para los sectores medios, también esperamos la reconstrucción del crédito hipotecario o el día que las condiciones lo permitan; más aún, lo deseable sería que parte de los excedentes de quienes hoy invierten en ladrillos vaya a financiar un circuito de producción al alcance de amplias franjas, sea para comprar o alquilar.
Pero mientras tanto la máquina seguirá existiendo por aquello del colchón que describimos. La pregunta es ¿pueden buscarse otros formatos más productivos socialmente, es decir que lleguen a más personas, pero además integren social y urbanísticamente algo mejor a la ciudad? Una opción sería buscar que parte de la producción inmobiliaria privada se distribuya en subcentros locales, promoviendo en ellos algo más de dinamismo y así, ir alterando de a poco, la hiperconcentración de actividades en el casco que concita 1,4 millones de viajes diarios desde las localidades que deja en crisis el sistema de movilidad. También sobre corredores o enclaves en la periferia proporcionando sistemas de infraestructura que no tienen.
Puede que los productos inmobiliarios en varias de las localidades no sean todo lo “premium” como se muestran los que se construyen en el casco, es decir tengan menor valor final y por supuesto no garanticen hiper rentas para los desarrolladores. Pero de hecho hoy existe un mercado de minicondominios que producen en las localidades pequeños conjuntos en un lote con precios de venta notoriamente inferiores a los del casco.
Ahora, ¿qué pasa si se logra armar un buen esquema de garantías de alquiler con apoyo público, y más aun, un subsidio de alquiler para familias siempre que las viviendas no estén en el casco? ¿Financiado cómo? En parte tal vez con una tasa sobre la renta extraordinaria de los edificios que indefectiblemente se seguirán haciendo en el casco, aunque sean menos. Por ejemplo por el diferencial de edificabilidad por sobre la norma. Es decir, una especie de redistribución al interior del mercado. Da la casualidad que existe desde 2010 una ordenanza en tal sentido en La Plata pero no se aplica.
En CABA se sancionó el año pasado una ley de “vivienda asequible” que captura parte de la renta del suelo valorizado por el nuevo código urbano para subsidiar un 20% del precio de venta para las unidades que integren conjuntos pre aprobados y vayan destinados a quienes se inscriban en un registro. La Fundación Metropolitana había hecho una propuesta en tal sentido cuando se conoció el proyecto original de Código. No conocemos acerca de los resultados de la aplicación de la nueva ley. Pero es un indicio.
En la Provincia bastante antes se había sancionado la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat que pedía a los municipios que implementaran mecanismos de captación de rentas urbanas extraordinarias para financiar la construcción del hábitat popular. Muy pocos lo están implementando. Se entiende que no hay capacidad de imponer esto al mercado, y además, no se logra una decisión en conjunto que evite la competencia entre municipios por la localización de las inversiones.
Pero con ese marco, en La Plata podrían implementarse no solo lotes con servicios para los sectores de menores ingresos, un programa de subsidio al alquiler para nueva vivienda pero también para alquiler social en viviendas deterioradas a recuperar en el casco y los viejos centros de localidades (Los Hornos, Tolosa, Villa Elvira, etc). Es muy posible que los loteos sociales no calcen en una dinámica de mercado y deban ser llevados a cabo por el estado u organizaciones sociales. Pero la recuperación de viviendas deterioradas para alquiler sí podrían ser de interés de inversores privados.
En definitiva, más allá de que lo que se ha hecho es solo una reflexión, de lo que se trata es explorar nuevas formas de relación entre estado y mercado inmobiliario en la era del colchón, que sean más productivas socialmente, contribuyan a construir ciudad de calidad, y distribuyan algo más de beneficios al conjunto. Parece necesario hacerlo mientras se monta una amplia y sólida política de provisión de bienes y servicios residenciales para todos los hogares en el marco de una Argentina en crecimiento.
