La relaci贸n entre estado y mercado inmobiliario

POR LUCIANO PUGLIESE – En 茅pocas como esta, quienes se han acolchonado en d贸lares o tienen excedentes en pesos que no pueden ir f谩cilmente a d贸lares, tienen dificultades para encontrar inversiones redituables en el pa铆s. Salvo tal vez que lo hagan en ladrillos. Es lo que esperan numerosos analistas para el momento en que se logre estabilidad en algunas variables macroecon贸micas b谩sicas. Ayuda incluso, mientras no se aprecie mucho nuestra moneda, la baja relativa de los costos de construcci贸n que se miden en pesos mientras que los precios de las unidades terminadas solo han descendido levemente en d贸lares a pesar de las fuertes devaluaciones.

驴C贸mo funciona este circuito de inversi贸n? De muy diversas maneras, pero como todo el mundo sabe es frecuente la compra por parte de miles de inversores individuales de participaciones en construcciones 鈥渄esde el pozo鈥 a trav茅s de fideicomisos u otras formas societarias. Es decir unos pocos agentes coordinan la inversi贸n de muchos que por lo general ponen pesos y obtienen un producto final 鈥渄epartamento鈥 valuado en d贸lares. As铆 funciona esta otra m谩quina de fabricar billetes verdes. Una vez recibido el departamento por parte del inversor es probable que intente alquilarlo, aunque puede ocurrir que simplemente lo mantenga como reserva de valor.

Hay que tener en cuenta que la inversi贸n residencial privada explica un cuarto de la inversi贸n total en Argentina y en buena parte est谩 representada por esta l贸gica de valorizaci贸n.

驴De qu茅 tipo de producto inmobiliario hablamos? Tomemos el casco fundacional de La Plata (el de Dardo Rocha), pero podr铆an hacerse inferencias similares para otros centros urbanos. Los datos tienen unos a帽os pero con altibajos las tendencias se mantienen. El 60% de los metros aprobados se construyeron en el casco urbano, que ocupa un tercio de la superficie urbana total (25km2). De ellos, a su vez, el 60% corresponde a departamentos de uno o dos ambientes. Estar铆amos hablando de unos 200 mil metros cuadrados anuales promedio. El monoambiente o el departamento peque帽o es el producto m谩s rentable: es f谩cil duplicar la renta por alquiler respecto de departamentos m谩s grandes. La tendencia lleva a que en CABA se haya bajado la superficie m铆nima a solo 18m2, lo cual mereci贸 una excelente nota del prestigioso polit贸logo Oscar Oszlak hace unos d铆as en La Naci贸n.

Este fen贸meno se asocia tanto como anillo al dedo con otro de tipo demogr谩fico: crece muy fuertemente la tasa de hogares integrados por una o dos personas. Esto agudizado por el hecho que La Plata es una ciudad universitaria.

El resultado: en el casco de La Plata un 67% de los hogares ten铆an all谩 lejos en 2010 (煤ltimo censo) solo uno o dos miembros y m谩s de un 70% de 茅stos alquilaba monoambientes o peque帽os departamentos. En el resto del distrito, en cambio, los hogares con esa cantidad de miembros eran solo el 33%. Los hogares pobres suelen tener en promedio m谩s miembros, y en el cintur贸n urbano de La Plata, 28.000 de ellos habitan en 150 asentamientos a raz贸n de m谩s de 4 miembros por familia. Pocos indicadores de segregaci贸n socio residencial son tan elocuentes como estos. Mientras el grueso de la inversi贸n de los desarrolladores va al casco central, 茅ste concentra poblaci贸n m谩s rica y sigue perdiendo peso relativo en una ciudad que parad贸jicamente no deja de expandirse con loteos semi piratas, barrios privados y asentamientos.

驴Qu茅 se requiere del estado para que la m谩quina de la inversi贸n en ladrillos funcione m谩s aceitadamente? Por supuesto ayuda una regulaci贸n urban铆stica que admita los mayores aprovechamientos posibles del suelo en el centro, donde est谩n las mejores condiciones de localizaci贸n. En La Plata, desde 2010, se viene literalmente 鈥渞egalando鈥 un sobreaprovechamiento del suelo que va del 50% al 70% respecto de lo normado, sin contraprestaci贸n alguna, lo cual es de muy dudosa legalidad en el marco del r茅gimen de la ley provincial de uso del suelo. Como resultado de eso numerosos paisajes barriales se ven abruptamente alterados por dos o tres 鈥渄edos鈥 por manzana que agregan 10 o 12 pisos al perfil hist贸rico. Adem谩s, un subsidio impl铆cito que pagan todos los platenses para ir emparchando en el centro el colapso definitivo del sistema sanitario, mientras que un tercio de la ciudad no tiene nada. Es el precio de mantener la m谩quina funcionando.

Sin embargo hay un punto de posible ruptura de este circuito que parece obvio. D贸lares para invertir parece haber infinitos, personas que renten luego el departamento del inversor pueden llegar a faltar, al menos en La Plata. Si se mantienen las tendencias demogr谩ficas y de distribuci贸n residencial, es posible que en estos a帽os haya crecido m谩s el n煤mero de nuevos departamentos que la cantidad de nuevas unidades dom茅sticas en el casco. Sum茅mosle a ello que ya en 2010 podr铆a haber habido un stock vacante de un 15% aproximadamente. Adem谩s, si bien la renta por alquiler contra el precio de venta parece estar en sus m铆nimos, sigue siendo un monto en d贸lares que cada vez menos gente puede pagar.

驴Se multiplicar谩 la cantidad de departamentos vacantes sin que ello altere el circuito? 驴El mercado frenar谩 a tiempo? 驴Cambiar谩 el tipo de producto resignando tal vez algo de rentabilidad? 驴Los precios se har谩n m谩s accesibles de manera de facilitar el acceso a otras franjas? No lo sabemos con claridad. S铆 sabemos que la autoridad local no demuestra estar haciendo estas cuentas.

Parece necesario buscar alternativas; no parece ideal dejar al mercado librado a su propia inercia. Por supuesto es imprescindible reconstruir una pol铆tica p煤blica que provea soluciones a los sectores que no tienen capacidad alguna de acceder al h谩bitat por la v铆a del mercado, eso est谩 descontado. Para los sectores medios, tambi茅n esperamos la reconstrucci贸n del cr茅dito hipotecario o el d铆a que las condiciones lo permitan; m谩s a煤n, lo deseable ser铆a que parte de los excedentes de quienes hoy invierten en ladrillos vaya a financiar un circuito de producci贸n al alcance de amplias franjas, sea para comprar o alquilar.

Pero mientras tanto la m谩quina seguir谩 existiendo por aquello del colch贸n que describimos. La pregunta es 驴pueden buscarse otros formatos m谩s productivos socialmente, es decir que lleguen a m谩s personas, pero adem谩s integren social y urban铆sticamente algo mejor a la ciudad? Una opci贸n ser铆a buscar que parte de la producci贸n inmobiliaria privada se distribuya en subcentros locales, promoviendo en ellos algo m谩s de dinamismo y as铆, ir alterando de a poco, la hiperconcentraci贸n de actividades en el casco que concita 1,4 millones de viajes diarios desde las localidades que deja en crisis el sistema de movilidad. Tambi茅n sobre corredores o enclaves en la periferia proporcionando sistemas de infraestructura que no tienen.

Puede que los productos inmobiliarios en varias de las localidades no sean todo lo 鈥減remium鈥 como se muestran los que se construyen en el casco, es decir tengan menor valor final y por supuesto no garanticen hiper rentas para los desarrolladores. Pero de hecho hoy existe un mercado de minicondominios que producen en las localidades peque帽os conjuntos en un lote con precios de venta notoriamente inferiores a los del casco.

Ahora, 驴qu茅 pasa si se logra armar un buen esquema de garant铆as de alquiler con apoyo p煤blico, y m谩s aun, un subsidio de alquiler para familias siempre que las viviendas no est茅n en el casco? 驴Financiado c贸mo? En parte tal vez con una tasa sobre la renta extraordinaria de los edificios que indefectiblemente se seguir谩n haciendo en el casco, aunque sean menos. Por ejemplo por el diferencial de edificabilidad por sobre la norma. Es decir, una especie de redistribuci贸n al interior del mercado. Da la casualidad que existe desde 2010 una ordenanza en tal sentido en La Plata pero no se aplica.

En CABA se sancion贸 el a帽o pasado una ley de 鈥渧ivienda asequible鈥 que captura parte de la renta del suelo valorizado por el nuevo c贸digo urbano para subsidiar un 20% del precio de venta para las unidades que integren conjuntos pre aprobados y vayan destinados a quienes se inscriban en un registro. La Fundaci贸n Metropolitana hab铆a hecho una propuesta en tal sentido cuando se conoci贸 el proyecto original de C贸digo. No conocemos acerca de los resultados de la aplicaci贸n de la nueva ley. Pero es un indicio.

En la Provincia bastante antes se hab铆a sancionado la Ley 14.449 de Acceso Justo al H谩bitat que ped铆a a los municipios que implementaran mecanismos de captaci贸n de rentas urbanas extraordinarias para financiar la construcci贸n del h谩bitat popular. Muy pocos lo est谩n implementando. Se entiende que no hay capacidad de imponer esto al mercado, y adem谩s, no se logra una decisi贸n en conjunto que evite la competencia entre municipios por la localizaci贸n de las inversiones.

Pero con ese marco, en La Plata podr铆an implementarse no solo lotes con servicios para los sectores de menores ingresos, un programa de subsidio al alquiler para nueva vivienda pero tambi茅n para alquiler social en viviendas deterioradas a recuperar en el casco y los viejos centros de localidades (Los Hornos, Tolosa, Villa Elvira, etc). Es muy posible que los loteos sociales no calcen en una din谩mica de mercado y deban ser llevados a cabo por el estado u organizaciones sociales. Pero la recuperaci贸n de viviendas deterioradas para alquiler s铆 podr铆an ser de inter茅s de inversores privados.

En definitiva, m谩s all谩 de que lo que se ha hecho es solo una reflexi贸n, de lo que se trata es explorar nuevas formas de relaci贸n entre estado y mercado inmobiliario en la era del colch贸n, que sean m谩s productivas socialmente, contribuyan a construir ciudad de calidad, y distribuyan algo m谩s de beneficios al conjunto. Parece necesario hacerlo mientras se monta una amplia y s贸lida pol铆tica de provisi贸n de bienes y servicios residenciales para todos los hogares en el marco de una Argentina en crecimiento.