Por Margarita Charriere, directora del OBSERVATORIO METROPOLITANO CPAU – El Observatorio Metropolitano se propuso desde su creación, hace 10 años, generar conocimiento sobre diversos temas urbanos de nuestra gran ciudad metropolitana, compilando y sistematizando información relevante en torno de planes, proyectos, normativas y otros instrumentos de planificación y gestión territorial, para poder construir una reflexión sobre los procesos de transformación urbanos de actualidad, prestando especial atención en su localización y a los instrumentos que se utilizan para llevarlos a cabo.
Desde el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) presentamos el Mapa de Subastas de Bienes del Estado, un trabajo realizado por el Observatorio Metropolitano, que muestra de manera conjunta los bienes públicos en proceso de subasta impulsados por el Estado Nacional y el Gobierno de la Ciudad entre 2017 y 2019.
La idea de este trabajo surgió a partir del “Mapa de Noticias”, otro instrumento disponible en el Observatorio Metropolitano, que presenta de forma permanente y geolocalizada los artículos periodísticos sobre Gestión Metropolitana, Medio Ambiente, Infraestructura y Redes, Tejidos y Crecimiento Urbano. Las subastas públicas aparecían como un tema recurrente en las noticias, impulsándonos a dar una mirada particularizada sobre el tema.
Como disparadores nos preguntamos si los nuevos proyectos están acordes a los requerimientos del desarrollo urbano de la ciudad, si puede identificarse lineamientos en esta política urbana y de gestión del suelo, y si son efectivas las subastas como instrumento de financiamiento de grandes obras de infraestructura, ya que generan controversias en cuanto a su efectividad, sentido de oportunidad y correspondencia.
El Mapa de Subastas de Bienes del Estado habilita un análisis de conjunto sobre las subastas públicas a partir de información sistematizada y confiable, sobre datos que se presentaron de forma individualizada, considerando que visto de manera conjunta constituyen una política de suelo por tratarse de más de 130.000m2, incluyendo en desarrollo de 8 nuevos proyectos urbanos, con impacto en el entrono inmediato y en el desarrollo general de la ciudad.
En los últimos dos años se dispuso la subasta más de 50 inmuebles que agrupan un total superior a 1.000.000m2 de constructibilidad habilitada por normativa, por los que se espera recaudar cerca de U$ 1.000 millones para el financiamiento de las obras Paseo del Bajo y los viaductos del ferrocarril Mitre y San Martín, por parte del Estado Nacional, y del Parque de la Innovación, espacios verdes en la Comuna 13, y en la reurbanización de villas por parte del Gobierno local.
El 44% de los bienes en subasta corresponde a lotes dentro de los Nuevos Proyectos Urbanísticos a desarrollar en las playas ferroviarias de Palermo, Colegiales y Villa Urquiza, en el Parque de la Innovación –ex Tiro Federal-, un nuevo sector en Catalinas Norte y en Catalinas Sur, y el predio conocido como “El Dorrego”. El resto de los bienes en subasta se componen por unidades funcionales, lotes baldíos y edificios en block insertos en el tejido urbano regular.
Los nuevos proyectos urbanísticos comprometen en su totalidad una superficie de 500.000m2, incluyendo al tejido nuevo suelo urbano de uso público por más de 350.000m2 (entre las calles, veredas y espacios verdes de cada proyecto) y generan 150.000m2 de superficie que se transfiere al mercado privado para desarrollos inmobiliarios. De la cantidad de metros cuadrados construibles habilitados por la normativa urbana de los lotes, ya se inició el proceso de subasta de casi 900.000m2, equivalente a 90 manzanas de la cuadrícula típica de nuestra ciudad, aunque muchas de ellas se declararon desiertas o aún no se han constituido.
El mapeo de los bienes públicos en proceso de subasta, como ya se destacó, permite visualizar de manera conjunta la dimensión territorial de una política que el Gobierno Nacional y el Gobierno de la Ciudad han desarrollado como acciones individualizadas. Consideramos que es un aporte valioso la posibilidad de analizar la distribución de estos bienes en el territorio porteño, destacándose la marcada concentración en el área central y en el corredor norte de la Ciudad (particularmente en los barrios de Palermo y Belgrano). La localización abre otra capa de información al contextualizar los bienes en su entorno barrial y en los procesos urbanos de cada área, destacándose su localización en las zonas de mayor valor para el mercado de suelo y en las comunas con menor déficit de espacios verdes.
El informe concluye que la sumatoria de las subastas y la envergadura de los nuevos proyectos habilitan una reflexión sobre la política de tierras en la Ciudad de Buenos Aires. Creemos también que permite profundizar debates sobre las transformaciones del borde costero, la relocalización de infraestructuras y equipamientos, los proyectos de reurbanización de villas y sobre las grandes obras de infraestructuras priorizadas para la movilidad en la ciudad, como el Paseo del Bajo y los Viaductos de los ferrocarriles Mitre y San Martín.
La información que se desprende del análisis de los datos, nos permite preguntarnos sobre las funciones que debería llevar a delante una agencia de bienes del Estado. Entendiendo que su real valor está en primero realizar un análisis completo de la situación para luego poder tomar decisiones respecto del futuro de la tierra pública teniendo en cuenta un horizonte que vea más allá de las necesidades actuales.
En la reunión de presentación del informe la presidenta del CPAU, arquitecta Valeria del Puerto, remarcó la necesidad de esta institución de generar información de base confiable que sirva para impulsar debates con foco en la ciudad actual y, sobre todo, en la futura. También enfatizó el hecho de divulgar el mapa como una forma de aportar para que los temas de agenda puedan discutirse con información fidedigna. Desde el Observatorio del CPAU, continuaremos trabajando en pos de nuestro objetivo fundacional de democratizar la información urbanística.
