El PROCREAR pone a prueba los instrumentos de la ley de h√°bitat

Luciano PugliesePor Luciano Pugliese, Fundación Metropolitana

Como hemos reflejado varias veces en el IDM, el debate sobre las políticas de suelo viene ganando cada vez más espacio en la agenda social metropolitana. Los puntos más altos de ese creciente debate se asocian con la sanción de la Ley de Hábitat Justo de la Provincia de Buenos Aires y la incorporación y posterior retiro de la cláusula que consagra la función social de la propiedad en el Código Civil y Comercial que tiene media sanción en el Senado nacional. También por las evidencias acerca de la enorme incidencia de la urbanización informal y las dificultades para acceder a un sitio urbano digno que padece un porcentaje ya demasiado significativo de la sociedad. La política práctica, sin embargo, no venía acusando demasiado recibo de que hay algo por hacer en materia de suelo urbano y que no puede esperarse mucho más.

Pero en los √ļltimos meses ocurri√≥ algo que instal√≥ la cuesti√≥n del acceso a la tierra urbana en los primeros lugares de la agenda de los intendentes de todo el pa√≠s. Y es que por primera vez en mucho tiempo apareci√≥ un nuevo dise√Īo de pol√≠tica de vivienda, el ProCreAr, que finalmente resuelve financiar la demanda de suelo urbano a miles de futuros beneficiarios de cr√©ditos para la construcci√≥n de vivienda. Al crear esta l√≠nea, el ProCreAr tuvo en cuenta las restricciones financieras de las familias para resolver por s√≠ mismas la disponibilidad de un lote urbano, tal como exig√≠a el programa hasta este momento. Ocurre que ahora, al asignar un financiamiento con ese objeto, quedan en evidencia las graves restricciones estructurales que aparecen por el lado de la oferta de suelo urbanizado que se expresan en escasez y escalada brutal de precios, mayor a√ļn a la ya registrada en los √ļltimos a√Īos, en los que el suelo le gan√≥ por mucho a los dem√°s bienes.

El dato nuevo es que los sorteos del ProCreAr despiertan sue√Īos de casa propia a un espectro amplio de sectores de la sociedad que est√°n dispuestos a dar batalla para concretarlos. En muchas ciudades se conformaron r√°pidamente organizaciones de adjudicatarios de cr√©ditos que reclaman que ese derecho comience a ser realidad a partir de lo m√°s b√°sico: el acceso a un sitio apropiado y a un precio compatible con el financiamiento que se le asign√≥.

Un problema hist√≥rico de las pol√≠ticas de vivienda en Argentina es que negaron el hecho de que el problema de la vivienda es tambi√©n y ante todo un problema de localizaci√≥n. Pensadas como producci√≥n de ‚Äútechos‚ÄĚ y no de ‚Äúurbanidad‚ÄĚ los resultados dan cuenta en muchos casos de segregaci√≥n residencial, expansi√≥n insostenible de la ciudad, transferencia impl√≠cita de beneficios inmobiliarios a terceros por efecto de grandes obras de infraestructura que los ‚Äúconjuntos habitacionales‚ÄĚ demandan, y profundizaci√≥n de inequidades en el acceso a los bienes y servicios urbanos.

La ‚Äúproducci√≥n‚ÄĚ de suelo urbanizado es un eslab√≥n inevitable en la cadena de la vivienda. Es cierto que las variables que la gobiernan comprenden aspectos complejos: entre varios otros, el sistema de regulaciones urbanas, las formas de producci√≥n de las infraestructuras que organizan la ciudad, el patr√≥n de generaci√≥n y distribuci√≥n de rentas urbanas, los mecanismos de segregaci√≥n social en el espacio, y especialmente en nuestro pa√≠s, el modelo de valorizaci√≥n de excedentes financieros que tiene a los loteos top y los departamentos como principal destino de inversi√≥n con bastante independencia de la demanda real.

El programa ProCreAr decidió afrontar el problema, pero por ahora de manera imperfecta. Es muy conocido que volcar recursos al mercado a partir de la demanda de suelo urbano sin hacer nada por el lado de la oferta, sólo conduce a incrementar precios o a que se ajuste por calidad. La fuerte política de subsidio a la demanda en Chile no se entiende sin considerar la liberalización total del mercado de suelo adoptada en su momento por Pinochet, eliminando las regulaciones que controlan la expansión de la ciudad. Esto trajo segregación y baja calidad urbana, resultados ya bastante estudiados. En nuestro escenario actual la escasez de oferta en el submercado que satisfaría las necesidades de los beneficiarios del ProCreAr es sideral en casi todas las ciudades, con lo cual cualquier estímulo tiene un impacto notable.

Frente a la escasez y reacción al alza del mercado por un lado, y la movilización de beneficiarios por el otro, el ProCreAr delega ahora en provincias y municipios la responsabilidad de proveer suelo fiscal (del que casi no hay en el área metropolitana de Buenos Aires), que deberán dotar de infraestructura con recursos que el mismo programa les proporcionará. En el corto plazo se puede descomprimir la situación si los intendentes logran alguna compra razonable, pero no parece sostenible como política si es que ésta aspira a tener continuidad y escala. Por otro lado, al optar de modo casi excluyente por un modelo de vivienda unifamiliar, se generan también fortísimos incentivos para tener una ciudad extensa y cara. Esto tampoco es sostenible.

Queda planteado entonces un dilema central. O se renuncia a debatir la relaci√≥n estado ‚Äď mercado inmobiliario y se busca actuar en los m√°rgenes de √©ste, o se comienza de una buena vez aunque sea laborioso, a construir nuevas reglas que lo orienten y se instala la pol√≠tica de vivienda en el marco de una nueva pr√°ctica urban√≠stica que busque verdaderos efectos redistributivos.

¬ŅCu√°les podr√≠an ser las bases de una nueva pol√≠tica urbana para la vivienda? Por ejemplo, la penalizaci√≥n a la retenci√≥n especulativa de suelo inactivo; el gravamen a los grandes beneficios inmobiliarios con el doble prop√≥sito de financiar urbanizaci√≥n de inter√©s p√ļblico y achatar precios; la definici√≥n de perfiles de desarrollo urbano en sectores predeterminados de la ciudad junto a la articulaci√≥n de pol√≠ticas activas para que ello se concrete, (en la jerga urban√≠stica, los planes parciales o particularizados, las asociaciones p√ļblico privadas, las actuaciones de inter√©s p√ļblico, entre otros muchos instrumentos); o la adopci√≥n de una estrategia expl√≠cita a favor de una ciudad¬† algo m√°s densa y no eternamente extendida. Y adem√°s, en un plano mucho m√°s macro, la b√ļsqueda de instrumentos para canalizar excedentes financieros de manera m√°s productiva socialmente sin resentir la actividad de la construcci√≥n: el incremento en los precios del suelo de los √ļltimos a√Īos se explica fuertemente por el car√°cter de ‚Äúrefugio financiero‚ÄĚ que han tenido el suelo y los ladrillos, en un contexto de debilidad de la regulaci√≥n urbana y el sistema impositivo (por ejemplo en la elusi√≥n del pago del impuesto a las ganancias a fideicomisos inmobiliarios).

Esta descripci√≥n de posibles pol√≠ticas se asocia con aquellos n√ļcleos del incipiente debate p√ļblico que nombramos al principio de esta nota. Si avanz√°ramos hacia una nueva pol√≠tica de vivienda asociada a una nueva reflexi√≥n sobre la¬† ciudad, podr√≠amos tal vez asistir a una nueva etapa en el crecimiento de nuestra √°rea metropolitana y las ciudades del pa√≠s, con mayores oportunidades para las familias argentinas.