Subasta de los bienes del Estado en CABA

Por Margarita Charriere, directora del OBSERVATORIO METROPOLITANO CPAU – El Observatorio Metropolitano se propuso desde su creaci贸n, hace 10 a帽os, generar conocimiento sobre diversos temas urbanos de nuestra gran ciudad metropolitana, compilando y sistematizando informaci贸n relevante en torno de planes, proyectos, normativas y otros instrumentos de planificaci贸n y gesti贸n territorial, para poder construir una reflexi贸n sobre los procesos de transformaci贸n urbanos de actualidad, prestando especial atenci贸n en su localizaci贸n y a los instrumentos que se utilizan para llevarlos a cabo.

Desde el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) presentamos el Mapa de Subastas de Bienes del Estado, un trabajo realizado por el Observatorio Metropolitano, que muestra de manera conjunta los bienes p煤blicos en proceso de subasta impulsados por el Estado Nacional y el Gobierno de la Ciudad entre 2017 y 2019.

La idea de este trabajo surgi贸 a partir del 鈥淢apa de Noticias鈥, otro instrumento disponible en el Observatorio Metropolitano, que presenta de forma permanente y geolocalizada los art铆culos period铆sticos sobre Gesti贸n Metropolitana, Medio Ambiente, Infraestructura y Redes, Tejidos y Crecimiento Urbano. Las subastas p煤blicas aparec铆an como un tema recurrente en las noticias, impuls谩ndonos a dar una mirada particularizada sobre el tema.

Como disparadores nos preguntamos si los nuevos proyectos est谩n acordes a los requerimientos del desarrollo urbano de la ciudad, si puede identificarse lineamientos en esta pol铆tica urbana y de gesti贸n del suelo, y si son efectivas las subastas como instrumento de financiamiento de grandes obras de infraestructura, ya que generan controversias en cuanto a su efectividad, sentido de oportunidad y correspondencia.

El Mapa de Subastas de Bienes del Estado habilita un an谩lisis de conjunto sobre las subastas p煤blicas a partir de informaci贸n sistematizada y confiable, sobre datos que se presentaron de forma individualizada, considerando que visto de manera conjunta constituyen una pol铆tica de suelo por tratarse de m谩s de 130.000m2, incluyendo en desarrollo de 8 nuevos proyectos urbanos, con impacto en el entrono inmediato y en el desarrollo general de la ciudad.

En los 煤ltimos dos a帽os se dispuso la subasta m谩s de 50 inmuebles que agrupan un total superior a 1.000.000m2 de constructibilidad habilitada por normativa, por los que se espera recaudar cerca de U$ 1.000 millones para el financiamiento de las obras Paseo del Bajo y los viaductos del ferrocarril Mitre y San Mart铆n, por parte del Estado Nacional, y del Parque de la Innovaci贸n, espacios verdes en la Comuna 13, y en la reurbanizaci贸n de villas por parte del Gobierno local.

El 44% de los bienes en subasta corresponde a lotes dentro de los Nuevos Proyectos Urban铆sticos a desarrollar en las playas ferroviarias de Palermo, Colegiales y Villa Urquiza, en el Parque de la Innovaci贸n 鈥揺x Tiro Federal-, un nuevo sector en Catalinas Norte y en Catalinas Sur, y el predio conocido como 鈥淓l Dorrego鈥. El resto de los bienes en subasta se componen por unidades funcionales, lotes bald铆os y edificios en block insertos en el tejido urbano regular.

Los nuevos proyectos urban铆sticos comprometen en su totalidad una superficie de 500.000m2, incluyendo al tejido nuevo suelo urbano de uso p煤blico por m谩s de 350.000m2 (entre las calles, veredas y espacios verdes de cada proyecto) y generan 150.000m2 de superficie que se transfiere al mercado privado para desarrollos inmobiliarios. De la cantidad de metros cuadrados construibles habilitados por la normativa urbana de los lotes, ya se inici贸 el proceso de subasta de casi 900.000m2, equivalente a 90 manzanas de la cuadr铆cula t铆pica de nuestra ciudad, aunque muchas de ellas se declararon desiertas o a煤n no se han constituido.

El mapeo de los bienes p煤blicos en proceso de subasta, como ya se destac贸, permite visualizar de manera conjunta la dimensi贸n territorial de una pol铆tica que el Gobierno Nacional y el Gobierno de la Ciudad han desarrollado como acciones individualizadas. Consideramos que es un aporte valioso la posibilidad de analizar la distribuci贸n de estos bienes en el territorio porte帽o, destac谩ndose la marcada concentraci贸n en el 谩rea central y en el corredor norte de la Ciudad (particularmente en los barrios de Palermo y Belgrano). La localizaci贸n abre otra capa de informaci贸n al contextualizar los bienes en su entorno barrial y en los procesos urbanos de cada 谩rea, destac谩ndose su localizaci贸n en las zonas de mayor valor para el mercado de suelo y en las comunas con menor d茅ficit de espacios verdes.

El informe concluye que la sumatoria de las subastas y la envergadura de los nuevos proyectos habilitan una reflexi贸n sobre la pol铆tica de tierras en la Ciudad de Buenos Aires. Creemos tambi茅n que permite profundizar debates sobre las transformaciones del borde costero, la relocalizaci贸n de infraestructuras y equipamientos, los proyectos de reurbanizaci贸n de villas y sobre las grandes obras de infraestructuras priorizadas para la movilidad en la ciudad, como el Paseo del Bajo y los Viaductos de los ferrocarriles Mitre y San Mart铆n.

La informaci贸n que se desprende del an谩lisis de los datos, nos permite preguntarnos sobre las funciones que deber铆a llevar a delante una agencia de bienes del Estado. Entendiendo que su real valor est谩 en primero realizar un an谩lisis completo de la situaci贸n para luego poder tomar decisiones respecto del futuro de la tierra p煤blica teniendo en cuenta un horizonte que vea m谩s all谩 de las necesidades actuales.

En la reuni贸n de presentaci贸n del informe la presidenta del CPAU, arquitecta Valeria del Puerto, remarc贸 la necesidad de esta instituci贸n de generar informaci贸n de base confiable que sirva para impulsar debates con foco en la ciudad actual y, sobre todo, en la futura. Tambi茅n enfatiz贸 el hecho de divulgar el mapa como una forma de aportar para que los temas de agenda puedan discutirse con informaci贸n fidedigna. Desde el Observatorio del CPAU, continuaremos trabajando en pos de nuestro objetivo fundacional de democratizar la informaci贸n urban铆stica.